集体建设用地流转问题研究

摘要

中国社会经济正处于城乡一体化的快速转型升级阶段，需要大量的农村集体土地投入建设，而更为迫切的则是理顺农村集体建设用地土地产权，释放农村社会经济发展活力，促进整个社会经济快速健康发展。集体土地产权不清晰，激励约束等机制缺失等问题影响农村集体建设用地规范顺利流转，导致农村土地资源配置效率低下，农民利益受损，迫切需要完善相关体制机制，解决集体建设用地管理中存在的问题。
　　有需求必然会有市场，经济社会发展迫切需要土地流转，使得“小产权房”等概念应势而生，凸显现有制度尴尬。中共中央十七届三中全会和十八届三中全会都明确提出了打破集体建设用地流转限制的改革方向，国家从1999年开始启动集体建设用地流转试点进行实践探索，取得了良好的成效，但试点工作带有浓重的政府主导色彩，政府利益倾向明显，难以真正进入市场主导配置资源的深度，对自发流转数量更大的宅基地试点力度不足。通过试点工作的研究和对浙江省某个典型县级单位集体建设用地自发流转案例考察，笔者认为：通过集体建设用地流转实践和探索，集体建设用地价值信号得到释放，现行制度的诟病日益受到关注，管理制度的政策储备得到加强，为集体建设用地顺利规范流转铺垫了道路，集体建设用地全面流转大势所趋。
　　随着不动产登记制度的日益完备，户籍制度改革及其配套的住房保障等社会保障制度改革的顺利推进，集体建设用地全面流转已基本具备条件。现阶段解决集体建设用地流转对策思路为：与相关领域改革同步推进，理顺土地产权权能，全面放开集体建设用地流转限制，实现市场配置资源；大力推进集体建设用地有偿使用制度，解决因历史原因造成的不再符合集体使用条件的土地使用问题，保护农民集体利益；让城乡住房回归基本保障功能为主的属性，以公共资源占有均等化为原则，以房产税调节为手段，建立宅基地有偿使用和集体使用并存、城市住房与宅基地双向流动、国家和集体各负其责的城乡一体的基本住房保障调控制度，利用不动产登记制度，将集体建设用地流转始终置于可控状态；合理确定政府管理的职能定位，加强规划和用途管控，完善产权约束激励机制，赋予集体自主管理集体建设用地权利，完善股份制，加强农村民主管理、保障农民权益，完善流转配套相关制度等。

目录

声明

1绪论

1.1选题背景、意义与研究目的

1.1.1选题背景

1.1.2选题意义

1.1.3研究目的

1.2国内外研究现状

1.2.1集体建设用地流转的障碍问题

1.2.2集体建设用地流转收益分配问题

1.2.3集体建设用地流转的支撑体系

1.3研究方法

2.1相关概念界定

2.1.1集体建设用地

2.1.2集体建设用地流转

2.1.3建设用地使用权

2.2相关理论

2.2.1土地产权理论

2.2.2地租理论

2.2.3政府职能理论

3.1集体建设用地流转概况

3.2集体建设用地流转试点

3.2.1河南省试点

3.2.2广东省试点

3.2.3浙江省试点

3.2.4试点情况比较

3.2.5全国性的新一轮试点

3.3集体建设用地自发流转调查

3.3.1集体建设用地自发流转背景

3.3.2集体建设用地自发流转案例分析

3.3.3集体建设用地自发流转启示

4集体建设用地流转存在的问题

4.1集体建设用地产权制度存在的问题

4.1.1集体建设用地产权不清晰

4.1.2集体建设用地产权权能不完整

4.1.3集体建设用地产权缺乏实现机制

4.1.4集体建设用地产权管理缺少激励约束机制

4.2集体建设用地流转收益分配存在的问题

4.2.1国家集体土地流转收益分配体系不规范

4.2.2集体组织内部利益分配制度不完善

4.3集体建设用地流转实施保障存在的问题

4.3.1流转市场不健全

4.3.2流转管理制度不完善

4.3.3相关配套政策不到位

5推进集体建设用地规范流转的政策建议

5.1完善集体建设用地产权制度

5.1.1落实集体建设用地所有权主体

5.1.2完善集体建设用地产权权能

5.1.3创新集体建设用地权利实现机制

5.1.4赋予农村集体经济组织土地自主管理权力

5.2规范集体建设用地流转收益分配机制

5.2.1构建责权利一致国家集体流转收益分配制度

5.2.2完善农村内部民主管理制度

5.3健全集体建设用地流转的保障措施

5.3.1改革集体建设用地政府管控方式

5.3.2建立城乡一体化的基本住房保障制度

5.3.3改革导致土地财政的税收体系

6结语

参考文献

致谢