建设用地使用权转让合同效力研究

摘要

建设用地使用权转让是实现建设用地优化配置的重要手段。我国现行的法律框架对建设用地使用权转让设置了严格的限制条件，这些条件对建设用地使用权转让合同效力的认定产生了直接影响。在理论界，对不符合转让条件的建设用地使用权转让合同的效力，一直存在着有效和无效的争议困境，没有形成统一定论，持合同无效观点的学者从转让合同违反强制性规定、损害公共利益等的角度得出结论，重点关注房地产管理秩序；持合同有效观点的学者则从转让合同效力与物权变动相区分原则、转让条件并非效力性强制性规定、无权处分不影响合同效力等的角度得出结论，重点关注合同自由和诚实信用原则。在司法实践中，各级法院在审理建设用地使用权转让合同纠纷案件时，对违反转让条件的合同效力的认定，亦没有形成统一的裁判观点，同案不同判的现象仍时有发生，严重损害了司法的权威性和公信力。建设用地使用权转让合同效力的认定还有待进一步探析。 本文通过对建设用地使用权转让合同纠纷的相关案例进行梳理，结合当前的裁判实践，对未取得土地使用权证、未达到投资开发比例条件、以股权转让或合作开发方式、未经批准的划拨建设用地使用权四类转让合同的效力，分别从物权变动区分原则、无权处分、效力性强制性规定、虚假的意思表示、行政审批等理论问题，以及确认转让合同有效的社会效果等方面一一进行法律分析，最后得出此四类建设用地使用权转让合同效力判定的思路——原则上应认定合同有效。 本文共分为五个部分：第一部分归纳了建设用地使用权转让的定义及条件，分别对建设用地使用权和建设用地使用权转让进行界定，主要依据《管理法》分别阐述出让建设用地使用权和划拨建设用地使用权的转让条件，只有满足相关法定条件才能进行转让；第二部分分析未取得土地使用权证转让的合同效力，将未取得土地使用权证的转让行为归属为无权处分，并根据司法实践中认定该类合同有效和无效的理由，结合物权变动区分原则与无权处分理论对合同效力进行分析，得出未取得土地使用权证只会影响建设用地使用权的物权变动，并不会影响合同效力的结论；第三部分研究了未达到投资开发比例条件转让的合同效力，从效力性强制性规定的角度出发，运用相应的识别方法分析后认为投资开发比例条件并不属于效力性强制性规定，并立足于规范目的和比例原则，结合相关案例对未达到投资开发比例条件转让中所涉及的公私利益进行衡量，最后认为肯定未达到投资开发比例条件转让的合同效力，并不会对公共利益产生实质性影响；第四部分是以股权转让或合作开发方式转让的合同效力，该部分主要运用《民法总则》中虚假的意思表示理论进行分析，通过分析之后认为以股权转让或合作开发方式转让不属于虚假的意思表示，分别将以股权转让和合作开发方式转让的合同定性和定位为股权转让合同和建设用地使用权转让合同，并认定这两类合同有效；第五部分是未经批准的划拨建设用地使用权转让的合同效力，主要分析划拨建设用地使用权转让合同与审批生效合同的关系、未经批准转让的法律适用，最后提出合同有效是这类合同效力判定的应然走向。

目录

声明

引言

（一）研究背景

（二）研究现状

1.关于建设用地使用权转让的界定

2.关于影响建设用地使用权转让合同效力的限制性条件

3.关于建设用地使用权转让的物权变动

4.关于建设用地使用权转让合同的效力认定

一、建设用地使用权转让概述

（一）建设用地使用权转让界定

1.建设用地使用权界定

2.建设用地使用权转让界定

（二）建设用地使用权转让条件

1.出让建设用地使用权转让条件

2.划拨建设用地使用权转让条件

二、未取得土地使用权证转让的合同效力

（一）物权变动区分原则与未取得土地使用权证转让的合同效力

1.中国法语境下的区分原则

2.区分原则在建设用地使用权转让合同效力认定中的运用

（二）无权处分与未取得土地使用权证转让的合同效力

1.无权处分的合同效力

2.未取得土地使用权证转让的合同效力

三、未达到投资开发比例条件转让的合同效力

（一）效力性强制性规定的定位

1.合同无效原因之“违法”

2.效力性强制性规定的识别

（二）未达到投资开发比例条件转让的合同效力

1.投资开发比例条件的规定与效力性强制性规定

2.比例原则与未达到投资开发比例条件转让的合同效力判定

四、以股权转让或合作开发方式转让的合同效力

（一）虚假的意思表示与以股权转让或合作开发方式转让

1.虚假的意思表示的学理分析

2.以股权转让或合作开发方式转让与虚假的意思表示

（二）以股权转让或合作开发方式转让的合同效力

1.以股权转让方式转让的合同效力

2.以合作开发方式转让的合同效力

五、未经批准的划拨建设用地使用权转让的合同效力

（一）行政审批与合同效力的关系

（二）未经批准的划拨建设用地使用权转让的合同效力

1.划拨建设用地使用权转让合同与审批生效合同

2.未经批准的划拨建设用地使用权转让的合同效力判定

3.效力判定的应然走向：合同有效

结语

参考文献

致谢