构建城乡统一的建设用地市场机制实证研究——以国家级成都城乡统筹改革试验区为例

摘要

改革开放以来，我国城乡社会经济快速发展，国家实力迅猛增强，城镇化建设取得了举世瞩目的巨大成就。在新型城镇化进程中，各项事业发展对建设用地的需求迅速增加，除了提升存量国有建设用地配置效率，部分农村集体建设用地作为可利用的后备资源被用于新型城镇化建设不可避免。但我国现行的城乡二元土地制度，使集体建设用地的市场化配置被禁止，农民集体建设用地资产权益不能通过市场机制得以实现。构建城乡统一的建设用地市场，是全面深化改革战略布局的重要内容之一，为了推动全国城乡统筹发展，国家确定成都市为国家级城乡统筹发展改革试验区。此外，全国多地经批准纷纷进行这方面的改革探索。那么，这类改革进展如何，取得哪些经验，存在哪些问题，改革如何继续深入等问题都需要认真研究总结，提出继续深化改革的方向路径。
　　本选题研究首先梳理了构建城乡统一的建设用地市场机制的理论基础，考察了国内部分省市构建城乡统一的建设用地市场机制实践中的主要做法、经验及存在的突出问题。其次，以国家级成都城乡统筹改革试验区为实证案例，通过典型案例分析，在总结经验、发现问题的基础上，探索解决问题的路径。研究结果表明，成都作为国家级城乡统筹改革试点，在构建城乡统一的建设用地市场方面，取得的主要经验是:落实集体土地产权主体;统一解决历史遗留问题;完善农村建设用地资源市场化配置的主体要素;探索确保农民土地权益与满足城镇化用地需求的双赢路径;平衡土地收益差距、确保土地权益公平分配。成都试验区改革暴露出的突出问题有:“同地同权同价”尚未真正实现;流转收益分配机制不够完善;农民土地权利仍然存在被支解的情况;集体和农户对建设用地市场化配置的主导权有待加强。研究结论:在全面深化改革进程中，构建城乡统一的建设用地市场机制，成都应着力在切实保护农民土地权益与尊重市场经济规律结合方面寻求突破。具体该做好以下工作:允许农户将安置房用于出租或出售;完善金融配套政策;放开对集体土地用途和用地者资质的限制;健全股权流转和收益分配机制;进行土地财产税费改革。再次，本选题研究、剖析了构建城乡统一的建设用地市场机制进程中的主要障碍:城乡统一的建设用地市场法治建设滞后;集体土地权属关系缺乏明确性;农地转用收益分配不合理。最后，从健全法律体系、改革土地产权制度、完善农村集体建设用地流转收益分配机制、建立城乡统一建设用地市场服务体系、制定城乡统一的土地利用总体规划、转变地方政府职能并加强政府行政能力建设等方面对构建城乡统一的建设用地市场机制提出继续深化改革的意见、建议。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究意义

1．3 国内外研究现状综述

1．3．1 国外研究现状

1．3．2 国内研究现状

1．3．3 研究评述

1．4 研究内容与方法

1．4．1 研究内容

1．4．2 研究方法

第2章 构建城乡统一的建设用地市场机制的理论基础

2．1 与城乡统一的建设用地市场机制相关的概念界定

2．1．1 建设用地的定义

2．1．2 建设用地市场的分类

2．1．3 城乡统一的建设用地市场的基本含义

2．1．4 本文研究的建设用地市场机制的界定

2．2 城乡统一的建设用地市场的理论基础

2．2．1 产权理论

2．2．2 制度变迁理论

2．2．3 地租理论

2．2．4 土地供求理论

第3章 国内部分省市构建城乡统一建设用地市场的实践与探索

3．1 安徽芜湖的实践与探索

3．1．1 芜湖模式的主要做法

3．1．2 芜湖试点取得的经验

3．1．3 芜湖集体建设用地流转机制需要继续深化改革的领域

3．2 广东顺德的实践与探索

3．2．1 广东顺德的主要做法

3．2．2 广东顺德试点的主要经验

3．2．3 广东顺德模式存在的问题

3．3 江苏苏州的实践与探索

3．3．1 苏州的主要做法

3．3．2 苏州的主要经验

3．4 对上述各试点的实践经验总结

第4章 成都市城乡统一的建设用地市场建设实证研究

4．1 成都市经济社会概况

4．2 成都城乡统筹改革试验区的主要做法

4．2．1 锦江区农村产权制度改革试点经验

4．2．2 锦江区农村集体土地产权制度改革的经验与启示

4．2．3 锦江区产权制度改革存在的主要问题

4．2．4 对锦江区土地产权制度深化改革的思考

第5章 构建城乡统一的建设用地市场的制度障碍分析

5．1 城乡建设用地统一市场法治建设方面的缺陷

5．1．1 我国城乡建设用地统一市场法治建设现状

5．1．2 土地流转立法不完善的弊端

5．2 集体土地权属关系界定不清

5．2．1 集体土地权属界定现状

5．2．2 集体土地权属关系界定不清的弊端

5．3 农用地转为建设用地增值收益分配不合理

5．3．1 现行农地转用增值收益分配制度

5．3．2 农用地转为建设用地增值收益分配不公平的弊端

第6章 构建城乡统一的建设用地市场机制的思路

6．1 清理制度障碍

6．2 全面深化集体建设用地使用权制度改革

6．2．1 明晰集体土地产权主体

6．2．2 加大对农民集体土地权益的保护力度

6．3 完善集体建设用地市场化配置增值收益分配机制

6．3．1 增值收益的外部分配

6．3．2 增值收益的内部分配

6．4 构建城乡统一的建设用地市场服务机制

6．4．1 市场中介服务体系

6．4．2 构建城乡统一的基准地价机制与信息披露机制

6．4．3 构建城乡统一的市场监管机制与调控机制

6．4．4 完善与市场服务相关的土地法规

6．5 编制城乡统一的土地利用总体规划

6．6 全面加强城乡统一的建设用地市场监管机构的能力建设

6．6．1 转变政府职能

6．6．2 编制各级政府土地市场监管的权力清单和责任清单

6．6．3 培育建设用地资源市场化配置的政策环境

第七章 结语

参考文献

致谢

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