五家渠市商品住宅价格问题研究

摘要

房地产业的过热发展、特别是不符合经济发展规律的恶性发展，加速了不可再生资源的巨大消耗和环境的严重污染，集聚了金融风险，增加了社会不安定因素，制约国民经济的进一步发展。而房价的持续上涨是房地产业快速发展的源动力，我国的房价在经历重重严厉的调控措施后仍然没有实质性的松动。因此，分析当前影响房价的主要因素及其各影响因素的地区差别及当前应采取的调整措施就显得非常有必要。
　　本文运用比较分析法、综合评价、灰色预测和灰色关联等统计分析方法，对五家渠市住宅价格合理性、未来趋势、影响因素等进行了系统的研究,并提出针对性建议。
　　首先，介绍了研究的背景和研究的意义，对国内外研究的现状进行综述，提出了本文研究的目标，对研究的内容和方法进行了说明。
　　其次，界定了研究相关的概念，明确了商品住宅市场和商品住宅价格的概念及其分类，指出本文研究的住宅价格为一级住宅市场商品房价格。对商品住宅价格的运行机制和实现进行分析，最后总结了住宅商品房价格的典型特征，进一步深化了商品房价格的认识。
　　然后，从房价收入比和住宅供给结构两方面五家渠市住宅价格进行评价,得出五家渠市房价收入比在2006年之前较为合理，至2007年开始逐年攀升，居民住房压力已经超出合理范围。住宅供给结构的不合理进一步加剧了中低收入者的住房负担。接着，在当前政策不发生较大变化的假设下，建立了五家渠市商品房价格预测的GM(1,1)模型，预测表明今后三年五家渠市商品房价格仍将呈上涨趋势，且趋势明显，应该给予及时调整。
　　接下来，进行五家渠市住宅价格影响因素的分析。首先从供需两方面进行影响因素的分类，并进行理论分析。接着进行相关数据的实地调研和计算整理后，利用灰色关联分析模型进行实证分析。结果表明：对商品房价格上涨影响最大的是人均可支配收入，其次是土地价格、工程造价和投机因素，而人口因素与其相关性较小；而贷款利率和开发投资额与房价也呈正相关。
　　最后，综合实证分析结果提出针对性建议，包括改革土地流转制度、优化民间资本投资环境、改善住宅供给结构和规避地方政府自利性行为等政策建议。

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第一章 导论

1.1选题背景与研究意义

1.2国内外研究综述

1.3研究内容和研究方法

1.4文章的重点、难点和创新之处

第二章商品住宅市场价格相关理论

2.1概念界定

2.2相关理论

2.3本章小结

第三章五家渠市住宅价格评价

3.1五家渠市价格合理性评价

3.2基于GM(1,1)模型的五家渠市商品住宅价格预测

3.3本章小结

第四章五家渠市住房价格动力因素研究

4.1住宅商品房价格动力因素的理论分析

4.2基于灰色关联度的五家渠市商品住宅价格动力因素研究

4.3本章小结

第五章关于五家渠市住宅价格的调控建议

5.1变革土地供应制度

5.2优化民间资本投资环境

5.3改善住宅供给结构

5.4规避地方政府自利性行为

第六章总结与展望

6.1研究的结论与创新之处

6.2研究的不足和展望

参考文献

附录

致谢

作 者 简 介