城市道路交通对商品住宅价格影响研究——以天津市中心城区为例

摘要

自1998年房地产市场化改革以来，我国房地产业经过十多年的发展已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产市场体系趋于完善，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。而与此同时，随着城市化进程的加快，城市的道路交通也在迅猛发展之中，房地产与道路交通成为与城市发展最密不可分的两个因素。城市道路交通与住宅价格之间存在复杂的关系，研究二者之间的关系，重在调控城市道路交通与居住区合理布局，有助于更深入理解道路交通因素在房地产价值形成中的作用，对于房地产市场的合理定价，以及居住区的选择有着重要的意义。 天津市作为我国北方经济发达的城市之一，城市道路交通日益完善，房地产业也成为城市经济的支柱产业，呈现出快速的发展。所以本论文选择以天津市中心城区为例重在探讨城市道路对商品住宅价格影响的量化关系。在城市地租理论、区位论、城市土地空间结构模型、可持续发展理论以及外部性理论的指导下，进行城市交通与住宅价格之间关系的理论分析，发现二者存在着相互促进的循环关系。在此基础上分析了天津市道路交通与房地产市场发展状况，选取相应指标进行二者之间的相关性分析，结果显示城市道路与住宅价格之间为强相关关系，特别是天津市房地产价格受公共交通影响显著。针对天津市中心城区房地产市场活跃，展开城市道路对商品住宅价格影响的量化分析，通过整理2006年到2008年天津市中心城区商品住宅交易资料和交通路网等级图形资料，运用GIS强大的空间分析工具，提取出中心城区不同等级道路沿线商品住宅价格及其增值的空间分布数据，通过数理统计分析出中心城区不同等级道路对商品住宅价格影响一般规律特征。针对天津市中心城区城市发展、道路交通建设与住宅区的开发给出可行性建议。 通过系统的理论与实证分析，本研究得到以下结论： (1)城市道路交通与房地产价之间有着相互促进的循环关系：城市道路交通的建设开发，提高了区域的交通通达度，促进了区位相对优势的提高，房地产价格也随着上涨，进一步促进了交通需求的增进，新的一轮房地产价格因城市道路新建和扩建而展开。 (2)天津市城市道路交通与住宅价格之间有显著的相关性，公共交通对住宅价格相关性最为显著，这表明天津市中心城区道路交通系统以公共交通为重要因素对住宅的价格产生影响作用。 (3)在天津市中心城区，不同等级城市道路系统对商品住宅价格影响在范围和程度上呈现不同的空间分异规律：城市主干道沿线影响区域范围大，住宅价格分布规律较为复杂；次干道和支线道路相对影响范围小，整体呈现远离道路方向商品住宅价格和价格增值呈递减的趋势；叠加商品住宅价格和价格增值的空间分布特征，发现商品住宅价格水平较低而增值程度较高的区域为其空间增值的最有潜力区，此区域主要分布于距主干道1.3km和1.9km附近、距次干道0.8km附近和距支线道路0.9～1.5km区域。

目录

文摘

英文文摘

1绪论

1.1研究意义

1.2国内外研究现状

1.3相关研究理论概述

1.4研究目标

1.5研究内容

1.6技术路线和研究方法

2城市交通与房地产价格关系理论分析

2.1城市交通对住宅价格影响

2.1.1城市交通影响城市空间形态

2.1.2城市道路交通通达度影响住宅用地模式

2.1.3城市交通通达性影响住宅的空间选择

2.1.4城市交通方式影响城市住宅规模与发展

2.1.5城市道路交通对住宅建设影响的时间特征

2.2城市住宅开发对城市交通的影响研究

2.2.1城市居住区分布影响城市交通方式

2.2.2城市住宅特征影响道路交通发展水平和规模

2.2.3城市住宅特征影响交通的发展方向

2.3城市住宅与城市交通适应性研究

3天津市道路建设与商品住宅建设发展

3.1天津市房地产发展概括

3.1.1天津市住宅房地产市场发展情况

3.1.2天津市房地产价格水平

3.1.3天津市住宅房地产空间分布

3.2天津市城市道路交通建设情况

3.3天津市道路建设与房地产相关分析

3.3.1城市交通与住宅价格相关分析的指标选取

3.3.2城市交通与住宅价格相关分析数据和结果

3.4本章小结

4天津市城区道路与商品住宅价格空间变化规律实证研究

4.1研究区域的界定和数据选取

4.1.1研究区域的界定

4.1.2基础数据选取

4.2城区商品住宅价格数据和干道数据整理

4.3城区住宅价格与交通密度空间分布关系分析

4.4天津市中心城区道路交通沿线商品住宅价格分布特征分析

4.4.1天津市中心城区商品住宅价格时空分布特征

4.4.2城区道路交通干道住宅价格数据提取

4.4.3城区干道沿线房地产价格数据统计分析

4.5本章小结

5对策建议

6结语

7参考文献

致谢

附表