论车库车位“首先满足业主需要”规定之适用

摘要

因开发商出卖住宅小区内停车位导致业主的停车利益受损，由这一原因引发的诉讼是法律界始终关注的焦点之一。从中国裁判文书网中查找到的案件数量可以看出，这类纠纷正呈现快速上涨的趋势。在审判实务中，对于开发商与非购房人之间的协议效力，法院有时会给出截然相反的裁判。之所以出现不同的判决原因在于两方面:第一，物权法第七十四条第一款中的“业主需要”具体是指什么。对于业主之间对某一停车位有相同需要时如何解决。第二，裁判者对于“首先满足业主需要”这一条文规范的性质及内容理解上产生分歧。
　　本文的第一部分通过导入相关案例，提出研究的问题:“业主需要”具体是什么？应当满足业主需要的标准是什么？作为投资方的开发商与非住宅业主签订的合同效力如何？本文第二部分主要包括城市住宅小区中，哪些车位属于满足业主需要的范围。车位车库物权归属的一般理论。第三部分介绍对于满足业主需要的认定及适用标准。主要包括:如何正确理解业主的需要。业主之间对某一停车位有相同需要的解决办法。以配置比例为准判断满足业主需要的合理性。本文第四部分介绍违反首先满足业主需要规定签订的合同效力。主要包括:效力性强制规范与管理性强制规范的区分。争议条款的规范性质。开发商与非业主签订处分配置比例内车位的合同效力。第五部分介绍业主享有的救济权利。主要包括:享有救济权利的主体范围。权利主体可以提出何种诉讼请求，以及取回车位的分配方式。

目录

声明

摘要

一、问题的提出

二、“应当首先满足业主需要”的车库车位

(一)车库车位物权归属的一般理论

1．主从物关系说

2．公摊面积说

3．容积率说

4．约定归属说

5．其他归属学说

(二)“应当首先满足业主需要”的车位车库的范围

1．以人防工程改造的车位

2．利用地下空间建造的车位

3．架空层车位

三、“应当首先满足业主需要”的认定

(一)应当首先满足需要的“业主”

(二)“应当首先满足业主需要”的判断标准争议

1．绝对优先权说

2．相对优先购买权(优先租赁权)

3．异议权

4．配置比例标准

(三)应当被首先满足的“业主需要”

1．“业主需要”的认定

2．“业主需要”冲突的解决方式

3．以配置比例为准判断“满足业主需要”的实践

四、违反“应当首先满足业主需要”所签订合同的效力

(一)效力性强制规范与管理性强制规范的区分

1．效力性强制规范与管理性强制性规范的区分意义

2．效力性强制规范与管理性强制性规范的识别标准

(二)“应当首先满足业主需要”的规范性质

1．“应当首先满足业主需要”规范性质的观点分歧

2．“应当首先满足业主需要”规范“授权第三人条款说”的证立

五、受侵害业主享有的救济权利

(一)业主提起诉讼的性质

1．业主提起诉讼为共益权与自益权的结合

2．业主委员会的诉讼主体资格

(二)诉讼请求和取回车位的分配方式

1．开发商违法处置配置比例的车位，业主应当提出何种诉讼请求

2．开发商将共有部分改建成停车位出售后，业主应当提出何种诉讼请求

3．取回车位后的分配方式

结论

参考文献

致谢