土地政策参与宏观调控背景下房地产企业的微观机理研究

摘要

我国的房地产企业正处于工业化、信息化、城市化、市场化的宏观背景下，房地产企业作为国民经济的支柱，又同许多产业关联度很大，房地产企业的健康稳定发展对国民经济的发展有至关重要的作用。而自1998年我国住房制度市场化改革以来，我国房地产企业经历了十几年的高速发展，期间产生了不少问题。土地是房地产企业发展的载体，是房地产投资开发最重要的生产要素之一，2003年，我国政府首次提出将士地政策参与宏观调控，与财政政策、货币政策一起来有效调节我国宏观经济，以促使房地产业持续健康发展。这一调控手段的推出，对于抑制我国局部地区经济过热以及房地产投资过热等方面起到了一定作用。但是，土地政策实施的效果与预期的政策目标仍存在一定的差距。
　　目前，大多数学者对于土地政策宏观调控效果的研究中，都集中的在宏观层面，只强调土地政策对宏观经济指标的作用，忽视微观基础的研究。而且部分土地政策的调整或者出台之前，缺乏对微观经济个体的研究和分析，导致政策调控事与愿违的情况比比皆是。作为政府调控主体之一的房地产企业一直处于弱势地位，鲜少被学者们当作主体进行研究。
　　本文从房地产企业出发，首先对2003年国家实行土地政策宏观调控以来，政府对房地产业所颁布的各项土地政策进行定性研究。在此基础上分析土地政策对房地产企业的影响路径，得到土地政策背景下房地产企业的微观机理框架。其次利用DEA模型进行假设验证，分析土地政策对房地产企业投入产出效率产生的影响。最后以天津市的房地产企业为例，利用灰色系统理论模型以土地供应量和土地价格为指标，对未来反应机制变化进行预测，为房地产企业的经营决策提供依据。从微观层面出发进行研究，不仅有助于企业自身发展，政府制定决策更加有效，而且对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定发展都有重要意义。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．2 国内外研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．2．3 研究现状述评

1．3 研究内容与意义

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究的目的和意义

1．4 研究方法与技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 技术路线

1．5 本章小结

第二章 土地政策参与宏观调控概述

2．1 土地政策参与宏观调控内涵

2．1．1 土地政策概念界定

2．1．2 土地政策参与宏观调控内涵界定

2．2 土地政策作为宏观调控手段理论支撑和制度基础

2．2．1 制度基础

2．2．2 理论支撑

2．3 我国房地产企业发展状况

2．3．1 我国房地产企业规模发展状况

2．3．2 我国房地产企业金融现状

2．3．3 我国房地产企业的经营管理现状

2．4 本章小结

第三章 土地政策对房地产企业影响的定性研究

3．1 土地政策对房地产企业的影响路径

3．1．1 土地供应量因素

3．1．2 土地价格因素

3．1．3 土地出让方式因素

3．1．4 土地供应结构因素

3．1．5 土地税收因素

3．1．6 土地执法监管因素

3．2 土地政策参与宏观调控对房地产企业的作用机理

3．2．1 土地宏观调控背景下房地产企业的微观机理研究框架

3．2．2 土地政策对房地产企业作用的研究内容

3．3 本章小结

第四章 土地政策对房地产企业影响的定量评价

4．1 数据包络分析方法

4．1．1 DEA概述

4．1．2 满足不同规模收益下的DEA模型

4．1．3 DEA模型的应用

4．2 评价指标的选取及分析

4．3 结果分析

4．4 本章小结

第五章 房地产企业的微观机理研究—以天津市TF企业为例

5．1 TF房地产企业简介

5．2 土地政策影响下TF企业的经营环境分析

5．2．1 TF企业的内部环境分析

5．2．2 TF企业的外部环境分析

5．3 对未来政策变动及反应机制预测

5．3．1 GM(1，1)预测模型的理论基础

5．3．2 灰色系统理论模型构建

5．3．3 天津市房地产企业土地供应量与价格实证分析

5．4 房地产企业的战略选择

5．5 本章小结

第六章 结论

6．1 研究总结

6．1．1 研究结论

6．1．2 对政府和企业提供的对策

6．2 不足和展望

6．2．1 本文中可能出现的不足

6．2．2 展望

参考文献

发表论文和科研情况说明

致谢