城市中心区域开发及融资模式研究——以天津市天钢柳林城市副中心项目为例

摘要

伴随着经济社会的快速发展，我国城市化建设进入到了一个崭新的时期。城市中心区域开发作为城市建设的核心内容，直接影响和决定了城市化发展水平，城市中心区域开发又在很大程度上受到开发模式选择和资金来源地困扰。本文试图从相关理论入手，结合天津城市中心区域开发实践，对城市中心区域开发及融资模式进行应用研究。
　　 在总体规划下，城市中心区域开发一般需要大规模的资金投入，涉及征地及居民的拆迁安置、城市道路管网、公建项目等大型基础建设，最终形成增长中心，通过传导和辐射带动整个城市的发展。基于这样的认识，本文回顾了与之相关的理论内容，包括：土地经济理论、城市增长理论、城市中心理论以及区域经济结构理论。在此基础上，本文分析了国内外城市中心区域建设的现状，总结了城市中心区域开发的一般模式，并重点结合相关融资理论和天津市的城市建设实践，对城市中心区域开发及融资模式进行了论述。
　　 本文认为，城市中心区域开发的依据是城市总体规划，而规划的落实在本质上就是若干建设项目的实施。依据融资理论，借鉴国外发达国家的实践经验，可以说，城市中心区域开发融资基本模式在实践上和理论上都必须立足于项目融资。在模式设计上，项目的开发模式选择决定了融资模式的安排。在融资来源上，政府财政作为城市建设重要的资金来源，由于受预算资金分年度拨付而且每年分配的资金量较小影响，很难满足城市中心区域开发的巨额资金需求。并且财政资金是无偿使用，容易导致资金的使用效率严重低下，腐败横生等问题。随着城市建设投资主体多元化进程的加快，市场机制所发挥的作用越来越大，城市中心区域开发融资渠道不断拓宽，资金来源呈现多样化的趋势。
　　 鉴于以上分析，本文提出了城市中心区域开发应采取“政府入口-金融孵化-市场出口”开发融资模式。通过对天津市天钢柳林城市副中心项目的分析，可以看出，城市中心区域开发融资渠道，一是政府，二是市场。政府应更多发挥服务和监管职能，通过创建条件，为项目进入市场找到入口，经过必要的金融孵化，利用市场机制为项目以及资本拓宽“出口”，一方面为项目培育接受市场，另一方面引导社会资本通过市场机制参与建设，从而彻底解决城市中心区域开发的融资难题。