基于SWOT分析的房地产行业发展战略研究——以深圳市为例

摘要

房地产行业是国民经济发展的支柱产业，也是与广大市民日常生活息息相关的一个重要行业，住房问题是房地产行业要解决的问题，也是广大民众最关心的问题，在分析深圳房地产行业缘起、发展历程、行业现状的基础上，归纳总结深圳房地产行业存在的问题，能够使我们更清楚、更深刻地认识这个行业，进而分析研究这个行业。在对深圳房地产行业的研究上，此前很多学者和同行都有过很多很好的论述，如深圳房地产历史回顾、深圳房地产开发企业分析、深圳房地产需求分析、深圳房地产投资分析、深圳房地产前景展望等，他们更多地是从某一方面、某一角度、某一细分市场来审视深圳房地产行业，未能对深圳房地产行业做出全面的、周到的、详尽的论述。笔者在深圳房地产行业从业多年，深知房地产行业存在的问题仅从某一方面去解决是比较困难的，本文更多地是从房地产行业的内部因素、外部环境的角度去分析和研究问题，力求将房地产行业的发展与土地资源紧缺、政府宏观调控、民众住房观念的转变、房地产新产品的研发、房价过快上涨及房地产行业的其他关联因素等有机结合起来，这样就能够更透彻地分析深圳房地产行业存在问题的根源所在，在此基础上提出行业发展的建设性思路。
　　本研究流程如下：阐述国内外房地产 SWOT方面的研究文献及 SWOT模型的相关理论与研究方法；分析深圳房地产行业的发展现状、取得的成就及存在的问题；运用SWOT定性模型分析深圳房地产行业的内部优劣势和外部的机遇威胁；运用SWOT定量模型对深圳房地产行业各关键因素进行打分，在定量分析的基础上构建深圳房地产行业的SWOT战略发展矩阵；运用SWOT战略矩阵，分析总结深圳房地产行业的发展策略，得出深圳房地产行业的近期、中期、远期发展策略。采用SWOT定性分析方法对深圳房地产行业的优势（strength）、劣势（weakness）、机会(opportunity)和威胁（threat）进行分析，并将定性分析方法延伸，采用SWOT定量分析方法，对深圳房地产行业的优势和劣势、机会和威胁的关键因素进行打分，并赋以权重，进而得出优势与劣势、机会与威胁的加权分数，将四个方面的加权分数标注在直角坐标系中，构筑战略四边形，进而得到关键点的坐标。运用战略四边形和关键点，在充分发挥深圳房地产行业的优势、尽量缩小劣势、放大行业所存在的机遇、规避行业所面临的威胁下，对深圳房地产行业的发展提出发展战略。深圳房地产行业的发展战略有：SO-增长型战略、WO-扭转型战略、WT-防御型战略和 ST-多元化战略，根据这些战略，本文在最后从上述四个方面对深圳房地产行业的发展提出了一些建设性策略，包括推进深圳城中村改造、借鉴先进地区的房地产发展模式、推动房地产关联产业发展、加快保障房建设、科学合理地进行用地规划等。这些策略对深圳房地产行业的发展确有帮助，但也存在一定的局限性，可操作性较差，真正实施起来相当困难，这些建设性思路的实施需要政府、房地产开发企业、购房者的共同参与。另外，房地产业作为关联度极高的产业，本文的所能覆盖的范围还是偏窄，有些影响房地产行业发展的重要因素还未能在论文中体现，比如：经济周期、金融信贷政策、移民型城市的特点、居民的购房消费心理等。虽然相关建设性策略实施起来十分困难，但通过SWOT分析，我们能充分认识到房地产行业的问题所在，深圳房地产行业存在的问题，也是国内多数一线城市房地产行业存在的问题，深圳房地产行业的相关发展策略，也能有效指导多数一线城市房地产行业的发展，对于存在的问题，有针对性的加以改善，深圳乃至全国房地产行业必将朝着更健康、更有序、更积极的方向发展。

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第一章绪论

1.1 选题背景及意义

1.2 研究方法

1.3 本论文的研究内容

第二章文献综述

2.1 国外研究现状

2.2 国内研究现状

第三章深圳房地产行业发展概述

3.1 深圳房地产市场数据分析

3.2 深圳房地产行业存在的问题及出现的新变化

第四章深圳房地产行业SWOT分析

4.1 SWOT模型相关理论及方法

4.2 深圳房地产行业发展的内部因素分析

4.3 深圳房地产行业发展的外部环境分析

4.4 深圳房地产行业SWOT的定量分析

第五章深圳房地产行业发展策略研究

5.1 优势-机遇组合形成的SO策略

5.2 优势-威胁组合形成的ST策略

5.3 劣势-机遇组合形成的WO策略

5.4 劣势-威胁组合形成的WT策略

5.5 深圳房地产行业整体发展策略

第六章总结与展望

6.1 研究总结

6.2 行业发展前景展望

6.3 研究成果的局限性

参考文献

附：表1 SWOT关键因素权重得分表

致谢