深圳NH工业区改造项目可行性研究

摘要

深圳经济特区自建立以来，已取得有目共睹的巨大成就。特别是“十二五”时期，深圳不仅取得经济快速腾飞，城市化进程也越发加快，城市空间呈现网状的扩张和延伸，并由原来的四个行政区，扩展到八个行政区。因深圳经济特区设立之初特区面积的狭小，以及原特区内外经济发展水平不同步、城市规划不统一等因素，造成了城市空间资源极利用不均衡，城市用地被大量的城中村、老旧工业区占据，城市发展受到了土地空间的严重制约，进而影响了城市整体的服务功能和人们生活质量的提高。
　　在深圳市可供开发土地这一稀缺资源供应量日趋紧缩的背景下，通过对老旧城区进行城市更新,来加快释放城市空间和促进产业功能的战略性优化，增加土地储备，已成为深圳市破解土地困局的必由之路。在深圳市政府的主导下，进行旧工业区升级改造已成为房地产建设领域投资建设的热门,但旧工业区改造项目因面临工业区权属复杂、利益主体众多、市场需求变化快、以及政府政策不清晰等因素，具有相对更高的风险和不可控因素,若无详实的市场调査、客观的可行性研究，则更容易忽略对不可控风险因素的预判。
　　本文所采用实例研究的项目位于深圳市的龙岗区，是典型的旧工业区改造项目。本文重点关注项目开发前期的投资决策阶段中的项目可行性研究，综合项目管理理论、旧城改造理论的启示，通过深入研读本地政策，调查走访国内外同类型改造项目，采用实例研究、对比分析已获批的项目数据，通过SWOT分析法等，更直观项目所在区域的市场和宏观环境，对项目开发的产品形式进行准确市场定位，进而对项目开展规划设计，并结合项目可能出现的不同容积率指标以及改变产品业态配比，分别进行项目的投资测算。通过财务指标分析研判其经济效益、风险因素和控制措施，综合论证项目投资的可行性，以此来为国内同类型旧工业区改造项目的投资可行性研究提供一定的借鉴意义。

目录

声明

第1章 绪论

1.1 选题背景

1.2 研究意义

1.3 研究数据资料和方法

1.4技术路线

第2章 旧工业区改造相关理论综述

2.1本文相关的名词解释

2.2国内外旧工业区改造相关理论

2.3工业区改造模式

2.4项目筹资方式研究

第3章 项目概况及改造动因分析

3.1NH工业区改造项目概况

3.2 改造规划依据和原则

3.3 改造目标及方式

第4章 NH项目市场分析

4.1深圳市旧城改造相关政策

4.2 宏观环境分析

4.3全市市场分析

4.4区域市场分析

4.5未来竞争及SWOT分析

第5章 NH项目定位与建设内容

5.1项目开发思路

5.2项目整体规划

5.3项目定位

5.4改造后功能控制

5.5改造后空间和建筑形态控制

第6章 NH项目补偿方案与财务分析

6.1合作协议与补偿方案

6.2 NH项目测算

6.3不确定性分析

6.4财务分析结论

第7章 NH项目风险控制

7.1风险控制概述

7.2政策及市场风险

7.3项目运作风险

7.4城市规划与区域发展风险

第8章 结论与评价

8.1主要的结论

8.2经济、社会、环境效益综合评价

参考文献

附录A

附录B

致谢