中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究——基于我国房地产发展“倒U曲线”时期

摘要

改革开放以来，中国经济保持着持续快速发展，与此同时，中国房地产业发展也取得了巨大成就，房地产业已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。中国的经济实力以及中国在国际上的地位明显提高。中国经济在取得发展和进步的同时，国民经济运行和发展又面临着新的情况和问题，主要表现在：①国民经济运行和发展更具复杂性；②国民经济运行和发展更具艰巨性；③国民经济运行和发展更具综合性；④国民经济运行和发展更具不确定性和风险性；⑤国民经济运行和发展更具探索性和创新性。 能否保持和促进国民经济运行和发展朝着持续快速健康方向进行，就成为整个经济工作的核心。国民经济运行和发展涉及多个部门，其中，房地产业发展状况和水平对国民经济运行和发展产生越来越大的影响，尤其自2002年到现在，房地产业发展过热问题已经引起政府的高度关注。一个重要的事实是，自2003年下半年以来的“经济过热”和“局部泡沫”与房地产业发展过快、结构失衡有着直接的联系。 如何有效促进社会主义市场经济条件下房地产业快速发展，又使得房地产业发展与国民经济持续健康发展相适应，并且做到良性互动，这是一个十分重要而迫切的问题。房地产业与国民经济协调发展本质上是一个均衡问题。均衡包括总量均衡和结构均衡。本文以“房地产业发展规模与国民经济总量关系研究”为题，集中研究房地产业与国民经济在总量方面的关联性，揭示它们在总量方面的规律，为我国房地产业与国民经济协调发展提供理论解释和政策主张。 本文在对房地产业与国民经济一般关系进行分析的基础上，首先讨论了主导产业演进理论(包括经济成长阶段论)和房地产“倒U曲线”假说及其关系，论证了房地产“倒U曲线”所反映和描述的规律，就是特定时期房地产业发展规模与国民经济总量关系的“长期趋势”。论文重点研究了房地产“倒U曲线”计量模型，得出了有价值的结论，并以此为基础，对中国房地产业发展进行了较为透彻的实证分析。根据实证结论和理论分析，论文给出了相应的政策建议。最后，对全文进行总结，并对今后的研究提出一些展望。 在研究过程中，有两个重要的思想贯穿于本文分析方法始终，一是“均衡”，二是“总量”。在具体分析过程中，我们采用规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合、理论分析与实际相结合的方法。建立在理论分析、规范分析基础上的实证分析是本文研究方法的特色。 通过研究，得出的结论有：1、房地产业发展规模与国民经济总量的关系，经过“简化”和“抽象”，就可以用房地产发展“倒U曲线”描述和反映。房地产发展“倒U曲线”揭示了房地产业发展规模与国民经济总量关系的“长期趋势”。进行“简化，，和“抽象，，的条件是：①国民经济总量只用GDP表示。②(房地产业)“发展规模”和(国民经济)“总量”属于综合性的动态指标，既可以指变量的绝对数，又可以指它们的增长率或变化率；既可以指实物指标(不包括GDP)，也可以指价值指标。③房地产业发展规模与国民经济总量关系伴随着人类社会发展的全过程，但本文研究的是其中一段，这段时期的“起点”表现为房地产业增长快于GDP增长；“终点”表现为：房地产业经过十几年甚至几十年的增长之后，开始与GDP增长接近甚至低于GDP增长。在此之前和之后是否存在房地产“倒U曲线”以及存在多少个“倒U曲线”，本文不予考虑。④从经济发展阶段看，这段时期的经济由“起飞”向“持续增长”以及“成熟阶段”过渡。 2、用经验事实证明了房地产“倒U曲线”理论模型(或假说)成立，从而使房地产“倒U曲线”由一个假说变成了经过实证检验的重要的理论分析工具。根据模型分析确定，美国房地产发展“倒U曲线”的“拐点”大致在1985年。在多个约束条件下推断中国房地产发展“倒U曲线”的“拐点，，大致在2010年左右。 3、由于房地产资产价值“虚高”会导致名义GDP增长，由此可能引发宏观经济下滑，因此，对土地资产占GDP比重以及土地资产与房屋资产比例关系应密切关注和高度重视。目前，土地资产占GDP比重明显偏高。 4、根据回归分析，我国GDP每增加一个单位，房地产业增加值增加0.0189个单位，房地产开发投资将增加0.0291个单位。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重在20％为宜。 5、1999-2002年中国房地产信贷总额占同期商业银行信贷总额的比重为7％-15％，这一比例基本与美国一致，但是，房地产信贷年增长率明显偏高。 6、城市建设用地总量调整，一方面在于积极完善土地产权制度，另一方面取决于对既定合理土地政策实施监管的效率和水平。 本论文的创新之处有：1、理论创新(1)本文首次系统探讨、研究并揭示了“房地产业发展规模与国民经济总量关系”与“房地产倒U曲线”之间的联系。房地产业发展规模与国民经济总量关系经过“简化”、“抽象”，可以用房地产“倒U曲线”描述和反映；房地产“倒U曲线”总结和概括了房地产业发展规模与国民经济总量关系的“长期趋势”。 (2)首次系统论证了“罗斯托学说”与房地产“倒U曲线”理论的关系，并将它们统一起来，为房地产业与国民经济协调发展研究提供重要、坚实的理论平台。 (3)首次证明房地产“倒U曲线”理论模型(或假说)成立，使房地产“倒U曲线”由原来的理论假说成为经过经验检验的重要的理论分析工具。这对房地产经济发展会起到积极作用。 (4)首次运用房地产“倒U曲线”理论和美国房地产发展“倒U曲线”经验数据，研究并构建中国房地产发展“倒U曲线”的布局和走势，并辅之房地产资产价值量、房地产投资、城市建设用地总量、房价收入比、空置率与国民经济总量关系指标，描述和推断中国房地产业在发展演进过程中的总量特征。 2、方法创新(1)首次运用计量经济模型方法证明美国房地产发展“倒U曲线”，存在，使房地产“倒U曲线”研究从理论模型研究阶段深化、发展为实证模型研究阶段。此外，论文其他章节多处采用实证分析和定量分析方法，使本文对(房地产业发展规模与国民经济总量)“量的特征和规律性”的研究和揭示在研究结论中有较充分的体现。 (2)房地产业与国民经济的总量均衡关系需要多个“变量(或指标)”、多个层面的“条件”及相应“环境”保障才能实现，本文“制度变迁框图”分析思路和方法的优点在于，把房地产业与国民经济的总量均衡关系置于“多维空间”，要从法律、制度、政策、实施、监管、实践效果多方面入手，标本兼治，确保理论研究成果在现实操作中具有科学性和可行性。 3、政策创新根据理论分析和实证结果，本文给出了四个方面的政策建议，这些政策建议具有综合性、针对性、前瞻性、战略性，是为今后十几年甚至几十年政府当局进行房地产宏观决策提供参考。在实施过程中，需要多个部门、行业、单位协同配合，更需要多项法律、制度、政策、行动协调一致。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：南开大学学位论文电子版授权使用协议、图表目录

第一章导论

第一节问题提出及研究的意义

第二节国内外研究综述及发展趋势

第三节结构安排与主要结论

第四节研究方法与创新

第五节两个重要概念：“倒U曲线”和“均衡”

简要结论

第二章房地产业与国民经济一般关系

第一节我国房地产业的产业地位变化及其作用

第二节主导产业演进理论与房地产“倒U曲线”

第三节房地产业与国民经济的互动关系及其传导机制

第四节对发达国家经济起飞后房地产业发展的考察与比较

简要结论

第三章房地产发展“倒U曲线”计量模型

第一节衡量房地产业发展规模和国民经济总量的指标

第二节美国房地产发展“倒U曲线”模型

第三节美国房地产发展“倒U曲线”评述与启示

第四节中国房地产发展“倒U曲线”趋势分析

简要结论

第四章中国房地产业发展实证分析

第一节中国房地产资产价值总量与GDP关系分析

第二节中国房地产投资与GDP关系实证分析

第三节我国房地产信贷总量适度分析

第四节我国城市建设用地总量分析

第五节我国商品房空置率合理趋势分析

简要结论

第五章促进我国房地产业发展规模与国民经济总量均衡发展的政策建议

第一节改革和创新土地总量政策建议

第二节调整和完善房地产信贷总量政策建议

第三节协调房价与收入的比例关系

第四节提高政府调控的效率和水平

简要结论

第六章总结与展望

第一节全文总结

第二节研究展望

主要参考文献

发表论文与科研情况

附表

后记