XJ住宅项目实施方案及投资效益分析

摘要

中国房地产市场在经历了，近十年的高速发展期后，无论是土地供给，还是商品房价格、成交量都开始出现负增长。自2013年以来，N市房价一路走低，成交量趋于平缓。受房地产市场持续下行及银行放弃对开发商提供贷款的影响，有些开发商资金链开始断裂，导致部分楼盘停建或缓建。长时间靠房地产拉动增长的中国经济开始下行。2014年下半年以来，降息降准、限购松绑等刺激楼市的利好政策先后发布。稳定住房消费和促进房地产市场平稳健康发展，激励自住和改善性住房消费是今年政府工作报告对房地产市场提出的总要求。XJ住宅项目在这样的政策背景和市场条件下开工建设。本文以Ⅺ项目为研究对象，运用财务管理学、投资经济学、市场营销学、会计学和税务筹划等学科的基础理论作指引，运用房地产项目投资分析的实务和方法对XJ项目进行了可行性研究，得出该项目在经济上合理、技术上可行，且市场定位及开发时机符合当前政策环境和市场机遇。
　　本文还通过对XJ项目所在区域的经济环境、房地产市场行情、供给与需求状况等的调查结果，运用SWOT工具分析了该项目的优势与劣势，所面临的机遇与挑战，确定该项目的实施方案与市场定位。还通过工程概算与财务预算测算该项目的投资总额与预计销售收入，在进行量本利分析和敏感性分析的基础上，进一步分析了该项目实施过程中可能面对的风险，最后还提出应对风险的措施。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 问题的提出与研究对象

1．2 研究现状分析

1．3 项目概况

1．3．1 项目业主单位基本情况

1．3．2 项目概况

1．4 研究思路

1．5 研究方法与内容

第2章 XJ项目投资环境与市场分析

2．1 房地产项目投资理论研究概述

2．2 XJ项目投资环境分析

2．2．1 政策环境分析

2．2．2 经济环境分析

2．3 XJ项目市场分析

2．3．1 N市房地产市场分析

2．3．2 XJ项目SWOT分析

2．3．3 市场分析总结

2．4 项目实施方案

2．4．1 各设计方案优缺点

2．4．2 项目实施进度

2．4．3 方案选择及户型设计

第3章 XJ项目投资概算与融资

3．1 XJ项目投资概算

3．1．1 投资概算的依据

3．1．2 投资概算成本费用项目

3．1．3 XJ项目投资估算总成本

3．1．4 资金使用计划

3．2 收入估算与融资

3．2．1 收入估算

3．2．2 项目融资

第4章 项目财务评价与敏感性分析

4．1 经济效益分析

4．1．1 财务净现值(FNPV)

4．1．2 财务内部收益率(FIRR)

4．2 项目财务评价

4．3 项目纳税筹划

4．3．1 税收优惠政策

4．3．2 本项目税收筹划

4．4 项目敏感性分析

4．4．1 盈亏平衡分析

4．4．2 房产企业盈亏平衡分析特殊考虑

4．4．3 敏感性分析

第5章 实施程序

5．1 可行性研究

5．1．1 市场分析

5．1．2 盈利预测

5．2 获得土地使用权

5．3 规划设计与方案报批

5．4 筹措开发项目所需资金

5．5 建设工程招标

5．6 开工申请与审批

5．7 施工建设与竣工验收

5．7．1 进度控制

5．7．2 合同管理

5．7．3 质量成本安全管理

5．7．4 竣工验收

5．8 市场营销与策划

5．9 物业管理

第6章 项目风险分析及应对措施

6．1 项目风险分析

6．1．1 楼市持续低迷

6．1．2 去库存压力大

6．2 风险应对措施

6．2．1 以价格优势取胜

6．2．2 降低财务风险

6．2．3 推出现房销售

6．2．4 准确市场定位

6．2．5 把握利好政策

结论

致谢

参考文献