棚改项目物有所值评价研究

摘要

随着近年社会经济的发展和城镇化进程，尽管棚户区已经逐渐减少，但现仍有部分棚户区存在于中心城区，这些棚户区的房屋历时已久、质量差，土地利用率低，已经严重制约该区域的经济发展。因此，为了关注民生、推动新型城镇化改革工作，实现“问计于民、造福于民”的宏伟目标，进行棚户区改造势在必行。
　　目前，我国已经颁布了PPP项目物有所值评价指引，但是没有按照不同的行业领域进行具体的细分，其定性分析基本指标只是反映了通常PPP项目的考核指标，定量分析也没有考虑到棚户区改造项目的特点，因此，研究棚户区改造项目的物有所值评价有着重要的理论和实际意义。
　　首先，本文将系统地分析PPP模式的基本涵义、核心要素和应用价值，并简要介绍物有所值的基本内涵、特征、作用及评价流程，重点分析物有所值评价的两部分内容:定性分析和定量分析，并从公共部门比较因子法和竞争性投标方法的角度阐述物有所值的实现方法。
　　其次，本文将选取四川省A市中心城区的棚户区为研究对象，对该棚户区改造PPP项目进行物有所值定性分析。定性分析指标的确定是定性分析的前提，将重点阐述定性分析指标的确定，其中包括6项基本指标和6项附加指标。根据棚户区改造项目的特点，确定本项目的附加指标包括全生命周期成本测算准确性、土地出让价值分析、拆迁安置补偿费用、社会效应、项目的互适性以及政策和法律环境。在此基础上，本文将详细论述该棚户区改造项目定性分析的流程，具体为确定指标和权重、专家打分、形成结论，即某棚户区改造项目通过物有所值定性分析。
　　然后，在项目通过物有所值定性分析的基础上，要进行定量分析来进一步论证项目是否适合采用PPP模式。进行物有所值定量分析的唯一基准条件就是PSC值与PPP值的大小关系，PSC值的计算由四部分构成，包括初始PSC值、竞争性中立调整值、可转移风险支出成本和自留风险承担成本;而PPP值的计算主要考虑股权投资、运营补贴、风险承担成本和相关的配套投入，除此之外，还应关注PPP模式下的特殊成本。分别计算每年的PSC值与PPP值，然后进行贴现，最终，计算物有所值量值和指数，两者均为正数，则项目“通过”物有所值定量分析。
　　最后，将根据专家访谈法和文献分析法，再结合项目的实际情况，选取项目的折现率、运营成本、竞争性中立调整值作为敏感性因素，进行单因素敏感性分析。结果显示，折现率对于棚户区改造项目的影响最为明显显著，其次是竞争性中立调整值，而经营成本的变化效果最不明显。因此，为了保证此类棚户区项目改造物有所值定量评价结果的准确性，要谨慎选取折现率，此外，在计算PSC值时，对竞争性中立调整值也要进行准确的测算，以此来判断项目是否真的适合采用PPP模式。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 PPP发展现状

1．1．2 棚户区改造的必要性

1．2 国内外研究现状

1．2．1 VFM研究现状

1．2．2 PSC研究现状

1．3 研究目的和意义

1．3．1 研究目的

1．3．2 研究意义

1．4 研究方法和研究内容

1．4．1 研究方法

1．4．2 研究内容

1．5 技术路线

第2章 PPP模式和VFM相关理论研究

2．1 PPP模式概述

2．1．1 PPP模式的基本涵义

2．1．2 PPP模式的核心要素

2．1．3 PPP模式的应用价值

2．2 VFM概述

2．2．1 VFM的基本涵义

2．2．3 VFM的特征

2．2．2 VFM的作用

2．3 VFM评价的内容

2．3．1 定性分析

2．3．2 定量分析

2．4 VFM的实现方法

2．4．1 公共部门比较因子法

2．4．2 竞争性投标方法

2．4．3 两种方法的比较

2．5 VFM的评价流程

第3章 棚改项目物有所值定性分析

3．1 项目概述

3．1．1 项目概况

3．1．2 项目投资及资金来源

3．2 定性分析政策依据

3．3 确定定性分析指标

3．3．1 基本指标

3．3．1 确定评分标准

3．3．2 附加指标

3．4 指标权重的确定

3．5 专家打分及结论

3．5．1 成立专家小组

3．5．2 专家评分

3．5．3 定性分析结论

3．6 本章小结

第4章 棚改项目物有所值定量分析

4．1 定量分析的流程

4．2 设定参照项目

4．3 PSC值的计算

4．3．1 计算依据

4．3．2 初始PSC

4．3．3 竞争性中立调整

4．3．4 风险调整

4．3．5 折现率的选取

4．3．6 PSC值结果

4．4 PPP值的计算

4．4．1 股权投资

4．4．2 运营补贴

4．4．3 风险承担

4．4．4 配套投入

4．4．5 特殊成本

4．4．6 PPP值结果

4．5 VFM分析

4．5．1 VFM评价结果

4．5．2 敏感性分析

4．6 本章小结

结论

致谢

参考文献

附录