REITs对我国零售业企业经营影响的研究——以苏宁云商为例

摘要

宏观经济增速的放缓和电子商务的快速发展对传统零售业企业的经营造成了巨大的冲击。在这样的背景下，O2O转型和并购成为了近年来我国零售业企业主要的发展方向。转型和并购往往需要大量的资金，而我国的零售业上市公司在经营中却往往面临着融资难的问题。
　　房地产投资信托基金(REITs)作为一项在国外发展得十分成熟的信托基金，能够帮助拥有大量商业地产的公司更好的实现融资，而我国的零售业上市公司正好拥有大量的商业地产。2014年苏宁云商依托REITs进行的资本运作获得了巨大的成功，成功为企业融到了大量的流动资金，成为我国首家利用REITs进行融资的零售业企业。
　　因此本文以苏宁云商REITs为例分析了我国零售业企业引入REITs进行融资对公司融资、战略和财务等方面的影响，为我国零售业上市公司更好的运用REITs进行融资提供了一定的借鉴。
　　本文共分为六个部分:第一部分导论，叙述了本文的研究背景及意义，简述了本文的研究思路、研究方法和研究框架，点明了本文的预期贡献和研究的不足。第二部分文献综述，介绍了目前国内外对房地产投资信托基金(REITs)和零售业融资问题的相关研究。第三部分介绍了房地产投资信托基金和零售业的相关理论，同时分析了我国零售业上市公司的融资现状。第四部分从理论上分析了我国零售业上市公司引入REITs进行融资的可行性，然后分析了引入REITs融资对零售业企业融资、战略和财务等方面的影响。第五部分分析了苏宁云商现有融资结构的特点和存在的问题，然后分析了苏宁云商引入REITs进行融资对企业的影响。第六部分根据前文的理论和分析得出了相应的结论，并为在零售业更好地引入REITs进行融资提出了建议。
　　基于理论分析和案例分析的结果，本文得出以下结论:第一，引入REITs融资拓宽了零售业上市公司的融资渠道，优化了公司的融资结构。第二，引入REITs融资能够在战略上助力零售业上市公司的O2O转型和并购发展。第三，引入REITs融资改善了公司的财务状况，降低了公司的财务风险。第四，目前我国的REITs发展并不成熟，在零售业普及这一融资方式还需要更多政策法规的支持。
　　本文的贡献主要在于:选取了我国第一家也是目前唯一一家引入REITs进行融资的零售业企业苏宁云商作为样本，案例选取具有一定的创新性;研究的视角从房地产行业拓展到了零售业，并且研究内容从REITs制度本身拓展到了研究引入REITs融资对零售业上市公司融资、战略和财务等多个方面的影响。
　　本文的局限主要在于:由于仅存在苏宁云商这样唯一的案例，研究引入REITs融资对零售业上市公司的影响所能获取的信息并不充分。另一方面，由于没有一个用于分析引入REITs融资对企业影响的理论框架，文章中选取的分析角度存在一定的主观性，分析结果可能存在一些欠缺和漏洞。

目录

声明

摘要

1．导论

1．1 研究背景及意义

1．2 研究思路及方法

1．3 论文结构

1．4 预期的贡献与研究的不足

1．4．1 本文的预期贡献

1．4．2 研究的不足

2．文献综述

2．1 房地产投资信托基金(REITs)相关文献综述

2．1．1 REITs模式的基础理论研究

2．1．2 我国引入和发展REITs的研究

2．1．3 REITs模式的风险研究

2．2 零售业融资相关文献综述

2．2．1 我国零售业企业融资现状研究

2．2．2 零售业上市公司融资结构对公司绩效的影响研究

2．2．3 融资方式对零售业企业成长性的影响研究

2．3 文献评述

3．相关理论与概念分析

3．1 房地产投资信托基金(REITs)相关理论

3．1．1 房地产投资信托基金(REITs)的定义

3．1．2 房地产投资信托基金(REITs)的分类

3．1．3 房地产投资信托基金(REITs)的特点

3．2 零售业相关理论

3．2．1 零售业的定义和业态分类

3．2．2 零售业的营销渠道

3．3 融资方式的概念界定

3．4 我国零售业上市公司常用的融资方式

3．5 我国零售业上市公司的融资结构特点

4．引入REITs融资对我国零售业上市公司的影响分析

4．1 我国零售业引入REITs融资的可行性分析

4．1．1 管理层明确支持REITs快速发展

4．1．2 我国零售业上市公司拥有大量优质商业地产

4．1．3 我国信托业发展前景广阔

4．1．4 我国逐渐成熟的证券市场为REITs的交易提供了基础

4．1．5 REITs的投资主体不断丰富

4．2 引入REITs融资的基本模式和特点

4．2．1 引入REITs融资的基本模式

4．2．2 引入REITs融资的特点

4．3 引入REITs融资对零售业上市公司的影响分析

4．3．1 帮助零售业上市公司利用商业地产进行融资

4．3．2 推动零售业上市公司的并购和O2O转型

4．3．3 缓解零售业上市公司现金流紧张的状况

4．3．4 改善零售业上市公司的资产结构

5．苏宁云商引入REITs融资对公司的影响分析

5．1 公司简介

5．2 公司发展现状

5．3 苏宁云商的融资现状分析

5．3．1 苏宁云商的传统融资方式

5．3．2 苏宁云商融资结构的特点

5．3．3 苏宁云商现有融资模式导致的问题

5．4 公司引入REITs的基本情况

5．5 引入REITs融资对公司的影响分析

5．5．1 为公司提供了新的融资渠道

5．5．2 改善公司与供货商的关系

5．5．3 缓解公司现金流紧张状况，助力公司O2O转型

5．5．4 降低公司的财务风险

5．5．5 改善公司盈利状况，避免ST风险

5．5．6 改善公司资产结构

6．结论与建议

6．1 主要结论

6．2 政策建议

参考文献

后记

致谢