房地产企业并购的估值方法及影响因素研究——以Q公司和S公司并购为例

摘要

并购活动中，企业价值的评估是并购各方谈判的核心因素，也是决定并购能否成功的关键因素之一。并购活动中的企业价值内涵、评估方法及影响估值的各种因素，一直是理论和实务界关注的课题，大部分研究主要是从财务角度对企业的价值进行评估，对并购企业的行业背景、市场趋势和企业的经营状况关注较少，对影响企业价值的重要因素缺乏分析。本文尝试从更全面的角度对并购活动中企业价值的评估方法及影响因素进行研究，以构建更为完整的估值体系。
　　本文以笔者参与的S公司与Q公司并购项目作为案例，以案例分析的方法，结合案例背景、行业情况和企业并购动因、方式等，分析企业价值评估方法的选择和影响估值的主要因素。S公司与Q公司均为房地产企业，S公司是民营企业，位列中国地产50强，具备较大的规模和较强的房地产开发实力，但受制于市场下滑，出现资金周转困难，难以再拓展新的业务。Q公司是国有控股企业，拥有项目投资拓展的资源，可以较低的成本取得土地和资金。从战略互惠的角度出发，S公司与Q公司希望将各自的地产业务评估注入到新的合资公司（平台公司），从而实现两家公司并购重组，但在并购过程中，对估值方法和估值影响因素的判断存在很大争议，历时半年多，最终达成共识。
　　本案例中主要运用资产价值估价模型、现金流折现模型等对并购双方参与重组的各企业的价值进行评估，对影响双方估值的重要因素展开全面分析。通过评估方法的选择和估值影响因素的分析，发现在并购过程中，针对不同业务类型的企业和资产应该选择相适用的评估方法，而并购中控制权、管理团队的质量、企业家精神、商誉、股东影响力和协同效应等重要因素也是决定最终股权定价的重大影响因素。并购的最终交易对价是并购双方综合上述因素后，互相博弈的结果。

目录

声明

第一章绪论

1．1研究背景和意义

1．2文献综述

1．3研究思路、方法和创新点

1．4研究内容及框架

第二章并购与价值评估理论及评估方法比较

2．1并购及并购相关理论

2．2企业价值及估值理论

2．3企业价值的评估方法

2．4企业价值评估的影响因素

第三章房地产市场及并购估值现状研究

3．1房地产市场的现状研究

3．2房地产企业并购的特征

3．3房地产企业并购估值的特征

3．4 房地产企业并购估值的误区

第四章 Q公司和S公司并购动因、方式和估值问题分析

4．1公司的现状及并购背景

4．2并购的动因分析

4．3并购方式和战略

4．4并购估值的问题

第五章基于Q公司和S公司并购的估值体系构建

5．1并购的估值方法

5．2并购的估值影响因素

5．3并购的估值结果

5．4价值评估差异的解决及交易定价

第六章全文总结与研究展望

6．1 全文总结与相关建议

6．2研究展望

参考文献

致谢

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