深圳市物业管理行业发展策略研究

摘要

物业管理是适应市场经济的一种先进管理制度，20世纪80年代以来，我国的物业管理行业已经取得了长足发展，特别是在以深圳、广州、上海等为代表的沿海发达城市，物业管理已经开始向市场化、专业化、规模化的方向发展，并不断壮大。 自1981年创立全国第一家物业管理公司，经过20多年的发展和创新，深圳物业管理行业已经成为深圳国民经济发展中举足轻重的产业。在大胆学习和借鉴国内、外先进经验的基础上，深圳的物业管理行业一直勇于创新与实践，在针对物业管理模式的人力资源培育、服务理念和服务技能等方面的改革都已成为全国典范。 但是，在日趋成熟的发展过程中，深圳物业管理行业中也不断涌现出新的问题。一方面，在全国市场内，深圳物业管理企业面临着越来越多的竞争对手，用户对物业管理消费的理念日趋成熟，维权意识增强，对服务的质量和层次有了更大幅度的提高。另一方面，在深圳市场内，较高的市区物业管理覆盖率下隐藏着较多的无证无照经营和非法管理；由于物业管理企业众多，各辖区间的物业管理水平发展不均衡；中小物业管理公司的发展受阻；建立了较为完整的政策法规体系，但仍需完善；专业的物业管理人才仍需加强等。 面对诸多新的挑战和问题，深圳物业管理行业唯有锐意创新才能谋发展。本文认为，作为物业管理公司，一定要洞察和顺应物业管理市场不断变化的新趋势，不断进行思维创新、机制创新、管理模式创新，以形成企业的特色和优势，提升核心竞争力。 结合深圳实际，本文在界定物业、物业管理、业主委员会等相关核心概念，综述物业管理模式、物业管理法规、深圳物业管理研究等相关理论和应用研究的基础上，从传统期、成长期、发展成熟期和当前规模化发展等四大阶段，回顾深圳市物业管理行业的发展历程。并据此总结不同时期深圳物业管理行业的特色所在，以作为全文的分析基础。 与此同时，依照波特教授的“五力模型”，本文分析了深圳物业管理行业的内部竞争、潜在进入者和替代者的威胁、以及供需双方的谈判能力，总结出目前深圳市物业管理行业存在的几大主要问题。进一步地，在提炼以新加坡、日本、西班牙和芬兰为代表的国外物业管理经验和以香港、台湾、上海为代表的国内物业管理经验的基础上，提出深圳市物业管理行业的发展目标和策略选择，主要体现在三个层面：首先，在宏观层面为行业发展创造良好的社会环境和构建完善的法律框架。其次，在中观层面，在从行业自身规范出发，完善物业管理市场的同时，加强业主大会与业主委员会的建设。再次，更为重要的是，作为微观层面的物业管理企业，应该从企业的经营理念、组织创新、技术创新、品牌化策略和品质管理等多个方面，实施复合型创新。最后，给出全文结论和未来研究方向，对深圳物业管理行业的发展前景予以展望。

目录

论文独创性声明及论文使用授权声明

摘要

1引言

1.1研究问题的提出

1.2研究的目的与意义

1.2.1研究目的

1.2.2研究意义

1.3研究的方法

1.4研究的框架和技术路线

1.4.1研究框架

1.4.2研究技术路线

2关于物业管理研究的文献综述

2.1相关概念的界定

2.1.1物业

2.1.2物业管理

2.1.3业主委员会

2.1.4业户大会

2.2物业管理研究综述

2.2.1物业管理模式研究

2.2.2物业管理法规研究

2.2.3关于深圳物业管理的研究

2.2.4其他研究

2.3对物业管理研究的评论

3深圳市物业管理行业发展的历史沿革

3.1早期的传统物业管理阶段

3.2成长期的服务型物业管理阶段

3.3发展成熟期的专业化物业管理阶段

3.4当前的规模化物业管理阶段

3.5小结

4深圳物业管理行业的“五力模型”分析及存在的主要问题

4.1“五力模型”的基本内容

4.1深圳物业管理行业的内部竞争

4.2深圳物业管理行业的潜在进入者的威胁

4.3深圳物业管理行业的替代厂商的威胁

4.4深圳物业管理行业的供方能力分析

4.5深圳物业管理行业的需求方分析

4.6深圳物业管理行业的主要问题

5国内外物业管理行业的先进模式与经验

5.1国外物业管理的发展与经验

5.1.1新加坡的共管式物业管理模式

5.1.2日趋成熟的日本物业管理

5.1.3专业化的西班牙物业管理模式

5.1.4芬兰物业管理教育培训制度

5.2国内物业管理的经验借鉴

5.2.1香港物业管理的先进经验

5.2.2台湾的自营式物业管理

5.2.3发展中的上海物业管理

6深圳市物业管理行业的发展策略

6.1深圳市物业管理行业的发展目标

6.2宏观层面之一：为行业发展创造良好的社会环境

6.2.1加强宣传，提高全社会的物业管理认识水平

6.2.2提高业主的消费能力，促进行业良性发展

6.2.3理顺政府与物业管理企业的关系

6.3宏观层面之二：为行业发展构建完善的法律框架

6.3.1构建物业管理法律体系的原则

6.3.2物业管理法律体系的框架

6.4中观层面之一：从行业自身规范出发，完善物业管理市场

6.4.1进一步完善物业管理招投标制度

6.4.2行业协会组织培训，提高物业管理人员的专业素质

6.5中观层面之二：加强业主大会与业主委员会的建设

6.5.1加大宣传力度，引导业主参与物业管理

6.5.2加强对业主大会工作的指导监督

6.5.3建立业主委员会责、权、利的协调机制

6.6微观层面：物业管理企业的复合型创新

6.6.1物业管理企业的观念转变：从“物业管理”到“物业经营”

6.6.2物业管理企业的组织创新

6.6.3物业管理企业的技术创新

6.6.4物业管理企业的品牌化策略

6.6.5物业管理企业的品质管理

7结论与展望

7.1主要结论

7.2本文创新与未来研究方向

7.3深圳物业管理行业的发展展望

参考文献

致谢