新式房地产开发模式在中国房地产市场的应用研究及分析

摘要

将土地商与开发商分离，将投资商与开发运营商分离的新式房地产开发管理模式是欧美房地产开发中结合投资/金融市场与开发市场的主要运营模式。该模式不同于在中国国内目前占主流的地产商与房产开发商合一，投资商与运营商合一的模式。
　　 中国的房地产住宅市场经过20多年的发展，虽经历多次产业的调整与升级，但开发模式一直采用地产商和房屋开发商合二为一的开发模式。开发商通过土地一级市场的交易获得土地开发资源后通过银行借贷获得资本支持后，启动房地产项目的开发过程。随着中国经济的不断发展以及宏观经济结构的调整，单一、粗放、资源利用率低的传统开发模式正随着新一轮的产业调整将出现新的变化。
　　 将地产商与房屋开发商分离的新式开发模式在2005年国家针对房地产行业宏观调控的开始之时便进入中国国内。这一新兴的整合土地资源、金融资本以及管理知本的开发模式因其所具有的灵活高效性而逐步在中国国内的房地产市场中开始崭露头角，尤其是2005～2008年，随着国家对房地产行业宏观调控的不断深化和细化，产业的参与主体之--房地产开发商也开始主动反思，原有开发模式的诸多问题。而新型的将投资商与开发运营商分离的房地产开发管理模式也开始受到越来越多的房地产开发商关注。
　　 本论文将研究中国房地产开发行业的现状，并试图从中找出现有开发模式中的问题，同时结合战略分析论证开发管理模式在中国的可行性与前景。
　　 本文首先概括介绍中国房地产开发行业的概况及现状，重点描述了涉及此行业的专业名词和概念。之后归纳出目前开发模式的要素、原则与问题，尤其是在新的全球宏观经济形势和中国产业调整战略之下所面临的问题。
　　 本文的核心部分探讨了新型的将投资商与开发运营商分离的房地产开发管理模式，从房地产行业的外部环境分析开始，结合新型开发模式的要素、原则及优势分析，论证这一新兴模式在中国房地产业的可实施性。然后，从房地产开发行业的核心要素出发逐步阐释该模式具体实施过程中的要点以及该模式的前景。根据上述的理论研究，本文在最后部分以中凯开发管理公司的开发管理运营模式，以及西安项目的实际操作为例，详细说明了该房地产开发管理模式在规划实施过程中的步骤、方法和技巧，力求从实例中总结出该模式在中国本土化实施过程中的经验以及发展方向，并最终总结得出全文的结论和展望。