住宅项目投资效益综合评价指标体系研究及应用

摘要

导致商品住宅大量空置的重要因素之一是房地产项目可行性分析研究方法的滞后.随着住宅与房地产市场运行的不断规范,影响房地产企业成败的决定因素逐渐由开发融资能力上升为产品(规划设计)方案的分析决策能力.综合评价是项目可行性分析研究的重要组成部分,是进行方案优选决策的核心和关键,综合评价方法的科学与否直接影响住宅项目投资决策水平的高低.所以,在住宅与房地产业的理论界和企业中都迫切需要进行综合评价方法的不断创新.立足于住宅项目投资效益在经济、社会、环境等方面有机统一的综合评价理论,该文以系统论为理论基石,以技术经济学、系统工程学和建筑经济学的有关原理为手段,在阐述住宅项目投资效益分析主要内容与指标的基础上对住宅项目投资效益综合评价指标体系的设计原则、建立步骤及其在综合评价中的应用研究等方面进行了重点论述、综合评价最难解决的矛盾是无法同时满足评价指标的全面性和评价方法的简单有效性.该文将指标体系与层次分析法(AHP)首次结合起来运用到住宅项目投资效益综合评价之中,既解决了指标体系的权重确定问题又用数学化的思维过程有效地评选出最优方案.其中,用指标权重的综合评价值作为方案优劣的单一判据是该文关于综合评价方法的又一创新.该文所构建的住宅项目投资效益综合评价系统模型主要借助于作者多年在房地产企业从事投资可行性分析研究的经验,是对现有综合评价方法的改进与发展,其主要特点是:以整体效益最佳为综合评价目标,以方案优选为决策对象,用定量分析的方法解决问题,凭借价值判断进行评判.该文提供给住宅项目投资决策者的除了综合的单一判据之外,尚有各种分析数据和可行条件,不仅没有取代决策者反而向决策者提供了更好的决策依据,从而能有效提高住宅项目投资的科学性和可行性.该文所构建的住宅项目投资效益综合评价系统模型已由作者在银基花园项目中予以应用,收到的效果比较理想.在该文最后的案例分析中,着重对银基花园项目应用住宅项目投资效益综合评价指标体系的实践经过进行了详细地分析,用企业真实的住宅项目投资数据来验证其科学性和可行性,为房地产企业的投资决策起到了非常好的指导作用.

目录

文摘

英文文摘

1绪论

1.1选题的依据及意义

1.1.1住宅与房地产业概述

1.1.2本文选题的意义

1.2住宅项目投资效益综合评价问题的提出

1.2.1银川市住宅与房地产业的现状分析

1.2.2住宅项目投资效益综合评价存在的问题

1.3本文所构建的综合评价系统简介

1.3.1综合评价理论与方法回顾

1.3.2本文研究内容的组成框架

1.3.3本文构建综合评价系统的特点

1.4本文研究的基本思路

1.4.1研究对象的概述

1.4.2本文研究思路的框图

2住宅项目投资效益分析的主要内容及指标

2.1可行性分析研究的应用与发展概况

2.2住宅项目投资效益分析概述

2.3住宅项目投资效益分析的主要内容和指标

2.3.1住宅项目经济效益分析的主要内容与指标

2.3.2住宅项目社会效益分析的主要内容与指标

2.3.3住宅项目投资生态环境效益分析的主要内容与指标

3住宅项目投资效益综合评价指标体系的建立

3.1指标体系的理论综述

3.1.1评价指标与目标的概念

3.1.2指标系统、评价标准系统和权重系统

3.1.3指标体系的定义

3.1.4指标体系的数学模型

3.2建立住宅项目投资效益综合评价指标体系的要求

3.3建立住宅项目投资效益综合评价指标体系的原则

3.4建立住宅项目投资效益综合评价指标体系的步骤

4住宅项目投资效益综合评价及方案优选的研究

4.1综合评价及方案优选的应用理论与方法

4.2综合评价的特点

4.3综合评价的一般工作程序

4.3.1确定住宅项目投资效益综合评价目标与范围

4.3.2建立住宅项目投资效益综合评价的指标体系

4.4.3指标数据的量化处理

4.4.4用层次分析法确定指标权重

4.4.5评判依据的确定及方案优劣排序

4.4.6综合评价结论与实施建议

5案例分析

5.1银基花园项目概述

5.1.1项目概况

5.1.2实施的背景和依据

5.1.3项目投资者概况

5.1.4编制依据与研究的范围

5.2银基花园项目投资建设的必要性分析

5.3银基花园项目的实施计划

5.4银基花园项目投资效益分析及主要指标计算

5.4.1技术(规划设计)经济分析及主要指标计算

5.4.2企业财务分析及主要指标计算

5.4.3国民经济分析及主要指标计算

5.4.4社会效益分析及主要指标计算

5.4.5环境效益分析及主要指标计算

5.5银基花园项目投资效益综合评价

5.5.1确定综合评价目标与范围

5.5.2确定综合评价的指标体系

5.5.3指标数据的量化处理

5.5.4用层次分析法（AHP）确定权重

5.5.5确定评判依据并排序选优

5.5.6综合评价结论与实施建议

本文结论

致谢

参考文献

西北工业大学学位论文知识产权声明书及学位论文原创性声明