灰色理论与模糊数学在房地产估价中的应用研究

摘要

随着我国经济体制改革的完善和房地产业在国民经济中地位的不断提升，房地产评估业从无到有，取得了巨大的发展。评估技术与方法逐步成熟，评估市场不断扩大。房地产估价行业在我国是一个新兴行业，它作为评判房地产价值的行业，起步较晚，但发展很快。目前，我国房地产评估领域的社会中介服务组织体系已经初步建立起来；并且基本形成了适合中国国情的房地产估价理论、方法和技术标准，初步建立了相应的管理制度。作为中国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、资本市场、产权转让市场的发展，在很大程度上得益于房地产估价业这一社会中介服务市场的发育和发展。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市，以及资本市场发展过程中，房地产价格评估中介都发挥了重要作用。 当前我国的房地产估价方法体系按其理论依据的不同划分为四大类：第一类是以房地产交易中的替代原理为理论依据的市场比较法；第二类是以房地产投资的资金时间价值为理论依据的收益还原法；第三类是以房地产的生产费用价值论为理论依据的成本估价法；第四类是以预测科学基本理论为依据的长期趋势法。 本文在房地产估价实践的基础上，对我国现有的估价方法--市场比较法在实际应用中存在的一些问题进行了分析，针对这些问题，提出了一些改进方法，运用灰色关联度对实际案例中的价格影响因素对价格的影响权重进行定量客观的分析，由模糊聚类选择与估价对象最相近的结果。以此为基础将从市场调研得到的房地产成交案例进行了实证分析，取得了较为满意的结果。

目录

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第一章绪论

1.1国内外房地产估价的研究现状

1.1.1国外房地产估价的研究现状

1.1.2我国房地产估价业的发展历史

1.2研究背景

1.3研究的内容

第二章房地产估价概述

2.1房地产估价的概念

2.2房地产估价的基本方法

2.3房地产估价的原则

2.3.1房地产估价的宏观指导原则

2.3.2房地产估价的微观应用原则

2.4影响房地产价格的因素分析

2.4.1一般因素

2.4.2区域因素

2.4.3个别因素

2.5房地产估价的目的

第三章模糊数学与灰色系统的基本理论

3.1模糊理论(Fuzzy Theory)概述

3.2模糊数学的基本原理

3.2.1模糊集合

3.2.2隶属函数

3.2.3模糊集合的贴近度和择近原则

3.3模糊聚类分析

3.4模糊数学在房地产估价中的应用

3.5灰色系统理论

3.5.1灰色系统的概念

3.5.2灰色系统理论的基本原理

3.6灰色关联分析理论

3.6.1灰色关联概述

3.6.2灰色关联分析的基本原理

3.6.3灰色关联分析的基本特征

3.6.4灰色关联度计算

3.7本章小结

第四章基于灰色关联分析和模糊聚类的房地产估价

4.1市场比较法的原理和程序

4.1.1市场比较法估价的基本原理

4.1.2市场比较法的特点

4.1.3市场比较法的适用性

4.2利用灰色关联分析求价格影响因素权重

4.3利用模糊聚类分析选择待估对象的相似实例

4.4计算实例简介

4.5各价格影响因素权重的确定

4.6利用模糊聚类选择相似实例

4.6.1计算加权的影响因素评价表

4.6.2最大最小法求模糊相似矩阵

4.6.3闭包法求模糊等价矩阵

4.7实例误差分析

4.8本章小结

结论与展望

参考文献

致谢