小产权房买卖合同效力研究

摘要

近年来我国城市房价上涨过快,在新农村建设过程中衍生出的一种新的房产存在形式,被人们称为“小产权房”。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。房屋产权本无大小之分,小产权房也并非严格的法律术语,而是对房屋产权的一种描述,是人们用来区分没有产权的房屋和在国有土地上合法建立的房屋。然而随着小产权房的兴起而引发的纠纷已经成为非常突出的社会问题和法律问题。小产权房买卖合同的效力判断作为小产权房问题解决的重要一环,由于立法不明确,政策导向作用的有限性,在司法实践中认识也不统一。理论界对此类合同效力认定的学说观点各异,主要有有效说与无效说两种。有效说认为国家并未明文规定合法建造的小产权房不可以买卖,故小产权房买卖合同有效;无效说则认为小产权房不符合国家规定,故买卖合同无效。
　　在司法实践中,同类案件在不同地区、不同法院之间出现裁判不统一,破坏了法院审理案件的公平性和严肃性,造成了在审理小产权房买卖合同纠纷中的困境。不论从法律上,还是结合当前的实际状况,有效说与无效说都有一定缺陷。小产权房买卖合同不宜全部认定为有效或是无效,应根据小产权房存在的不同形式、买卖双方当事人的状况等分别确定小产权房买卖合同的效力。对于村民出卖自己私有的合法房屋、对建设在农村集体宅基地上的小产权房,并且符合相应规划的小产权房买卖合同应当认定为有效合同。对于滥用、占用农用地,尤其是耕地的,并且违反城乡规划的小产权房必须加以遏止,该类买卖合同应当被认定为无效合同。

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引言

一、小产权房买卖合同效力认定的理论分歧与司法困境

（一）小产权房买卖合同效力认定的理论分歧

1、“有效说”之有效理由

2、“无效说”之无效理由

（二）小产权房买卖合同效力认定的司法实践与困境

1、小产权房买卖合同效力认定的司法实践

2、小产权房买卖合同效力认定的司法困境

二、对认定小产权房买卖合同一概无效理由的驳斥

（一）判定小产权房买卖合同无效的理由不够充分

1、对法律、行政法规的认识存在偏差

2、对公共利益的理解过于扩大化

（二）无法办理产权登记并不必然导致合同无效

三、认定小产权房买卖合同效力的因素考虑

（一）协调各方利益矛盾，维护社会稳定

1、避免地方政府与民争利

2、缓和集体所有权与个人地权的冲突

3、维护农民权益

（二）维护社会诚信，促进社会安定

1、认定合同有效，可以维护社会诚信

2、认定合同有效，可以促进社会安定

（三）保护耕地安全，遵循城乡规划

1、保护我国的耕地安全

2、遵循城乡规划的统一

四、小产权房买卖合同效力认定的具体情形

（一）应当认定有效的小产权房买卖合同

1、村民出卖自己合法私有房屋的买卖合同

2、建设在农村集体建设用地上并且符合相应规划的小产权房买卖合同

（二）应当认定无效的小产权房买卖合同

1、违法占用农用地建造的小产权房买卖合同

2、违反土地总体规划的小产权房买卖合同

参考文献

致谢

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