基于土地运营的城市普通商品住宅开发模式研究

摘要

近年来，随着我国城市化和工业化进程的加快，居住需求的增加，城市外延式开发发展迅速。城市开发尤其是住宅开发建设任务繁重，我国多数城市都面临着，城市土地开发投资效率不高、住宅供应结构不合理、住宅价格上涨过快等问题。而反观我国的房地产行业，企业竞争日益剧烈，随着城市发展形势的日益严峻，旧有的住宅开发模式，已经不能很好适应企业提升核心竞争力的要求和新时期城市发展的趋势，迫切需要对开发模式再探索。 本文的研究内容也是基于此展开，共分为四部分： 第一章，引言。关于本文的选题背景、研究目的意义、研究现状及本文的相关概念、理论。 第二章，我国城市土地开发和普通商品住宅开发的发展分析。涉及城市土地开发的演变特征，土地使用制度的变革，土地开发模式的特点，土地开发存在的问题；普通商品住宅开发模式的研究，主要从不同开发责任主体、不同开发对象两个角度进行分类比较。分析表明现有开发模式暴露的问题较多，随着城市化进程的推进，已经不能很好的处理住宅开发与城市发展之间的关系；指出了城市土地开发与普通商品住宅的发展趋势，分析了土地运营与普通商品住宅开发相结合的动因。 第三章，普通商品住宅开发的模式探索——土地运营的边缘新城模式。它即是土地运营与普通商品住宅开发相结合的产物。共分5个方面，对这一模式进行的详尽阐述。首先，对土地运营的边缘新城模式的开发理念、规模及总体运作模型给于界定；其次，指出该模式产生的背景——城市土地储备制度的建立与发展；再次，从四个层次阐述该模式的指导思想；接着，分析土地运营的边缘新城模式的具体操作环境，包括3项基础，包括土地一级市场的市场化、对城市运营主体的要求、相关法律法规的建设；最后，从运作主体、运作方式及运营主体的职能三方面来分析土地运营的边缘新城的开发建设模式。 第四章，土地运营的边缘新城模式的案例。通过对济南市田园新城项目自身、区位特征分析和开发运营模式分析，展示了从土地运营、普通商品住宅的开发到社区运营，开发产业链的各环节，城市运营商是如何凭借其外部环境和内部资源实施土地运营的边缘新城开发的。鉴于项目仍处于发展过程之中，最后对项目未来的运营思路进行了探索展望。 研究结果指出，“土地运营的边缘新城开发”是一条改善住宅市场供应结构，是房地产企业壮大，也是适应快速城市化地区，城郊区域尤其是城乡结合部优化开发的良好途径。随着该模式的发展与成熟，将会为房地产大型开发企业提供发展机遇（开发企业向城市运营商发展）规避威胁，提升企业核心竞争力；为中、小型开发企业提供依托与生存空间；为城市居民提供高品质的普通商品住宅产品；为政府与市场资源的高效整合，共同服务于城市住宅开发建设，提供切实可行的运作实践。

目录

文摘

英文文摘

声明

1引言

1.1研究背景

1.1.1我国住宅开发的形势

1.1.2我国住宅开发思路的转变

1.1.3当前房地产行业困境与变革

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的

1.2.2研究意义

1.3相关基本概念界定

1.3.1城市运营与城市经营

1.3.2土地运营的概念与内容

1.3.3城市运营主体的内涵与分类

1.3.4普通商品住宅的概念及标准探讨

1.4研究现状

1.4.1关于城市土地运营模式研究

1.4.2关于住宅建设模式的研究

1.5理论基础

1.5.1国内的城市运营理论

1.5.2国外的城市经营理论

1.5.3城市土地一级开发理论

1.5.4规模经济理论

2我国城市土地开发和普通商品住宅开发的发展分析

2.1城市土地开发的演变及特点

2.1.1城市土地使用制度的变革

2.1.2城市土地开发模式的特点

2.1.3城市土地开发存在的问题

2.2普通商品住宅的开发模式分析

2.2.1根据开发责任主体的分类及问题分析

2.2.2根据开发对象的分类及问题分析

2.3发展趋势分析

2.3.1城市土地开发趋势

2.3.2普通商品住宅开发趋势

2.3.3土地运营与城市普通商品住宅开发的结合

3普通商品住宅开发的模式探索——土地运营的边缘新城模式

3.1土地运营的边缘新城开发的界定

3.1.1“土地运营的边缘新城模式”的内涵

3.1.2“土地运营的边缘新城模式”的开发规模

3.1.3“土地运营的边缘新城模式”的运作模型

3.2土地运营的边缘新城模式的运作背景

3.2.1城市土地储备制度的建立

3.2.2城市土地储备制度是土地运营的现实体现

3.3土地运营的边缘新城模式的开发理念

3.3.1以综合利益的协调为目标

3.3.2住区的合理规划与集约开发

3.3.3城市资源的优化配置

3.3.4改善聚落景观和城市功能

3.4边缘新城开发的操作环境

3.4.1土地一级开发权的市场化趋势

3.4.2对城市运营主体的要求

3.4.3相关法律法规

3.5土地运营的边缘新城的开发建设模式

3.5.1运作主体——政府为辅，企业为主

3.5.2运作方式——政府导向的城市运营商运营

3.5.3城市运营商具体职能与运作内容

4模式的实证研究—济南“田园新城”项目运营模式

4.1项目介绍

4.1.1项目区位

4.1.2项目具体情况

4.2项目的开发模式分析

4.2.1土地的运营

4.2.2普通商品住宅的开发

4.2.3社区运营

4.3项目的开发展望

4.3.1大盘住区的营造

4.3.2普通商品住宅集约化开发的探索

5结论与展望

参考文献

攻读硕士学位期间发表的学术论文

致谢