青州盛世家园项目财务评价与风险分析

摘要

房地产市场一直以来是我国投资的热点，农村征地范围越来越大，房地产发展适应农村向城市发展。但由于房地产开发项目本身投资大，风险高，回报显著、容易受政策左右、供需市场波动大等特点，房地产市场在高回报的同时也面对着各种风险条件，也使筹资、施工、销售等面临风险。这些现象都提醒我们房地产前期的市场风险和项目盈利做出充分评价。也正因为如此，很多房地产企业越来越注重项目实施前的评价工作，即可行性研究。争取通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而使项目在保证技术上有保障、环境上允许、经济上合理、效益上显著的同时能把风险降到最低。
　　本论文从盛世家园项目的实际情况出发，通过综合运用所学过的基础理论和专业知识，分别从项目预期收益、技术应用、财务评价、商业价值等方面做出全方位的论证，对项目的投资费用、成本以及经济效益等进行分析，对项目风险做出预期判断，提供给利益相关者各种盈利信息、偿债信息、风险信息等，便于各利益相关者综合平衡项目的可行，保证投资人的资金安全可靠，投资人的收益能够保障，借款人的款项能够安全收回等。财务评价追求的是项目是否盈利计算、是否能够偿还债务计算、风险高低计算等，通过这些投资者做出投资判断。本设计所进行的风险分析具有预见性、公正性、科学性、可靠性的特点。通过本次论文写作实证研究了工程前期投资估算与经济效益风险分析的全过程，针对市场分析、工程技术方案、选址分析、环境评价、投资估算及资金筹措、项目效益评价、风险分析等方面进行项目的可行性分析，可以很好的联系贯穿所学的各门学科，将理论知识运用于实际工程中，使专业知识能够和实际工程应用相结合。在研究撰写的过程中针对该项目的实际情况，借助市场调查活动，从项目的宏观环境、SWOT分析、风险分析等做出了定性客观评价。分析问题尽可能保持全面、客观。

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CONTENTS

1 绪论

1.1 选题背景

1.2 项目建设的必要性

1.3房地产研究意义

1.4国内外研究文献综述

1.4.1国外相关研究文献综述

1.4.2我国相关研究文献综述

1.5本文主要研究内容与研究方法

1.5.1本文研究内容

1.5.2研究方法

1.6论文创新点

2 项目财务评价相关理论

2.1项目财务评价的概念

2.2项目财务评价的方法

2.2.1 静态分析方法

2.2.2 动态分析方法

2.3项目财务评价的原则

2.4房地产项目财务评价研究的内容

2.5本章小结

3 青州市盛世家园项目简介

3.1选址区域

3.2周边环境条件

3.3项目面向客户群

3.4市场调查与预测

3.4.1青州市房地产市场分析

3.5发展规划分析

3.6工程技术方案

3.6.1建筑工程方案

3.6.2配套设施设计方案

3.6.3主要原料来源

3.7项目实施进度计划说明

4投资估算与资金筹措

4.1投资估算

4.2 经营成本和总成本费用估算

4.3 收入和税金估算

4.3.1销售收入

4.3.2税金计算

4.3.3利润计算

4.4资金筹措

5 青州市盛世家园项目财务评价分析

5.1现金流量分析

5.2 盈利能力分析

5.2.1项目投资财务内部收益率（FIRR）(所得税前、所得税后)

5.2.2项目投资财务净现值（FNPV）（所得税前、所得税后）

5.2.3项目静态投资回收期（所得税前、所得税后）

5.2.4项目动态投资回收期（所得税前、所得税后）

5.2.5资本金财务内部收益率（FIRR）

5.2.6资本金财务净现值（FNPV）

5.2.7总投资收益率

5.2.8项目资本金投资净利润率

5.3偿债能力分析

5.3.1资产负债率

5.3.2利息备付率

5.3.3偿债备付率

5.4财务评价指标

5.5项目生存能力分析

5.6不确定性风险分析

5.6.1 盈亏平衡点分析

5.6.2敏感性分析

5.7不确定性分析

5.8项目财务评价分析结论

5.8.1资金筹措结论

5.8.2财务分析结论

5.9项目风险控制

5.9.1 青州市盛世家园项目风险分析及对策

5.9.2 青州市盛世家园项目财务风险分析

5.9.3青州市盛世家园项目风险控制

5.9.4 青州市盛世家园项目财务风险控制的建议

5.10本章小结

6结论与展望

6.1 结论

6.2 展望

参考文献

致谢