我国房地产价格影响因素研究——以青岛市商品住宅市场为例

摘要

中国在房地产制度改革的道路上已经走过了30个年头。从改革开放初期的实物福利分房制度，到20世纪80年代形成“提租补贴”的房改基本思路，再到90年代对出售公房、住房金融、住房市场等房改新思路的继续探索，再到如今坚持房地产业市场化，中国已经向相对成熟、稳定的住房供应体系又走进了一步。尽管中国已经在房地产领域取得了一定的成绩，但是房地产价格在最近14年内却出现大幅上涨，严重影响了民生问题。显然，中国目前正处于需求侧消费投资增长疲软和供给侧改革探索阶段，然而经济增速相对放缓条件下房价再次较快增长，会使得房地产市场矛盾进一步累积。鉴于此，在这一背景下，研究房地产市场的投资、建造和销售等相关情况，进一步探索房地产价格高位运行的原因，意义重大。
　　本文选用青岛市房地产市场作为研究我国房地产影响因素切入点，并引入一线城市深圳市、三线城市海口市和全国房地产市场作为对照组，对各地房价走势及影响房价的各因素进行了分析，客观认清我国房地产价格持续快速上涨的原因，厘清房地产价格与其影响因素相关关系。
　　论文运用逐步回归法和ARIMA模型，通过从成本、供给、需求和预期四个角度考察青岛市住宅市场价格影响因素，采用土地成本和建安成本作为成本模型解释变量，在成本模型基础上增加了房地产投资额、竣工面积和利率作为供给模型解释变量，需求模型解释变量则包括人口、人均可支配收入、城镇化率等8个变量，预期模型则采用价格滞后项作为当前房价的解释变量。
　　文章实证部分得出，在影响房价的各种因素中，需求因素占主导地位，不断增长的总人口数目所导致的住宅需求变动对房价影响最为显著;对房价较为显著的因素还包括土地成本、建安成本、住宅投资额、利率以及基于历史价格得房价预期作用。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 问题的提出和研究的意义

1．1．1 问题的提出

1．1．2 研究的意义

1．2 核心概念的界定

1．2．1 房地产和商品住宅

1．2．2 房地产价格和商品住宅价格

1．3 研究方法

1．3．1 使用数字图表相结合方法

1．3．2 采用理论分析法

1．3．3 设定多种计量模型

1．3．4 运用实证研究

1．4 研究框架

1．5 本文创新与不足

第2章 理论基础和文献综述

2．1 房地产价格决定理论

2．1．1 成本决定理论

2．1．2 供求决定理论

2．1．3 预期理论

2．2 文献综述

2．2．1 国外文献综述

2．2．2 国内文献综述

第3章 青岛市商品住宅价格影响因素分析

3．1 价格分析

3．1．1 住宅平均销售价格

3．1．2 房价指数

3．1．3 分区域商品住宅销售价格

3．2 成本因素分析

3．2．1 土地成本

3．2．2 建安成本

3．3 供给因素分析

3．3．1 房地产投资额

3．3．2 房地产竣工面积

3．4 需求因素分析

3．4．1 人口情况及城市化率

3．4．2 人均可支配收入

3．4．3 住宅销售面积

3．4．4 通货膨胀率

3．4．5 利率

3．4．6 城市区位

第4章 房地产价格的影响因素模型及实证分析

4．1 变量选取与数据来源

4．2 模型构建

4．2．1 成本模型

4．2．2 供给模型

4．2．3 需求模型

4．2．4 预期模型

4．3 实证分析及研究结论

4．3．1 成本分析法

4．3．2 供给分析法

4．3．3 需求分析法

4．3．4 预期分析法

4．3．5 研究结论

第5章 政策建议

5．1 加强房地产企业成本控制

5．2 继续推进住房保障体系建设

5．3 坚持多核心空间发展模式

5．4 防范房地产泡沫带来的金融风险

参考文献

致谢