河套平原区县域农用地定级估价研究——以内蒙古五原县为例

摘要

农用地特别是耕地是人类社会生存发展的基础，农用地质量状况对农用地的利用具有重要的指导意义。本文对河套平原区县域尺度内农用地定级估价进行了初步探讨。在农用地定级过程中，因修正法难以克服农用地分等成果偏差的影响，试图运用多因素综合评定法、采用先进的计算机技术对农用地进行定级。具体运用农用地总面积与分等单元的个数之比来确定网格的大小，并对网格的大小进行比例性验证，如果变异性的网格数量不足总网格数的5％，即认为网格大小适宜。确定农用地定级指数时，引入了农用地分等思想--用农用地的经济系数修正土地利用等指数，本文运用农用地“投入-产出”系数修正定级单元总分值作为定级指数。通过对五原县农用地定级的实证发现： (1)在自然条件差异较小的河套平原区，采用多因素综合评定法定级是农用地定级的最优选择。当社会经济因素是农用地级别差异的主要影响因素时，农用地级别的分布呈“屠能圈”状分布。五原县农用地级别在空间分布上以其县政府所在地--隆兴昌镇为中心，随着农用地距隆兴昌镇距离的增加农用地级别逐次降低，土地利用集约度也随着级别的降低而越来越粗放。位于五原县西南部的天吉泰镇，农用地受市级中心城镇的影响，使该乡农用地级别略有增高。在土地利用方式上与屠能的《孤立国》中阐述的土地利用方式类似。 (2)定级因素的选择及其权重的确定和定级因素因子-质量分关系表的编制对农用地定级结果影响较大。河套平原区农用地的自然质量相差微弱，农用地质量状况受社会经济条件影响较多，因此，在五原县农用地定级中，经专家多轮打分最终确定五原县社会经济因素权重大于其自然因素权重，保证定级结果更加符合该地区实际情况，使成果更加具有真实性和可操作性。 在定级的基础上，通过多种价格评估方法评估农用地价格。本文运用数理统计的方法，利用多种同类作物不同产量进行加权求取土地的风险利率，还对使用定级指数模型法求取农用地价格的方法中模型的建立、选择和检验进行了详细的阐述。通过对五原县农用地估价的实证得出： (1)五原县农用地价格-级别曲线是一条斜向上的凹形曲线，价格随着级别的增大而上升。距隆兴昌镇越近的地区价格差异越明显，价格的级别弹性越大，逐渐趋于无穷大，相反，随着距隆兴昌镇距离的增加，农用地价格梯度变化逐渐趋于平缓，价格的级别弹性趋于零。在城镇的近郊区，农用地价格趋近于农用地征用价格，而城镇的远郊农用地价格远低于农用地的征用价格。 (2)采用不同作物样点的产量求农用地的风险调整利率是可取的。由于农用地利用方式的多样性，不同作物在同一土地上的纯收益存在一定的差异，对同一农用地估价样点(种植番茄或玉米)的选取直接影响到农用地的价格，因此，在进行农用地估价时须使用农用地前三年平均产值作为其收益。

目录

文摘

英文文摘

声明

引言

1绪论

1.1研究目的和意义

1.2国内外研究现状

1.3农用地定级估价的作用

1.4本文研究思路

2农用地定级估价理论基础

2.1农用地定级理论

2.2农用地估价理论

3农用地定级估价方法

3.1农用地定级方法

3.2农用地估价方法

4五原县农用地定级

4.1研究区概况

4.2资料收集及外业调查

4.3定级因素选取及其权重的确定

4.4编制因素因子-质量分关系表

4.5五原县农用地定级因素因子评价

4.6定级单元确定

4.7计算定级指数

4.8农用地级别初步确定

4.9网格等值线图的编制

4.10农用地级别的确定

4.11五原县农用地定级结果分析

5五原县农用地估价

5.1五原县农用地价格内涵

5.2五原县农用地还原利率的确定

5.3五原县农用地样点地价的计算

5.4农用地样点地价的修正和剔除

5.5五原县农用地价格的确定

5.6农用地基准地价水平分析

6结论

参考文献

致谢