房地产中介行为的法律规制研究

摘要

在我国房地产中介市场迅猛发展的今天,房地产中介的居问活动在提供便捷的信息平台,促使房地产交易达成的同时也显现出不少侵害交易双方合法权益的实际问题,比如房地产交易过程中存在的大量的房地产中介机构和人员不具备有效资质、在交易过程中违规操作、虚假披露信息、为了私利侵害交易双方合法权益等行为。
　　 分析因为有很多,比如房地产中介从业者的诚信缺失、行业组织未发挥应有作用等,但最主要的还是缺乏有效的法律规制,这些行为不仅损害了房地产居间行业的声誉和发展前景,还严重侵害了委托人的合法权益,但由于目前我国没有关于房地产居间的专门立法,加之现有法规的不健全、不完善,不仅导致房地产中介领域出现了大量纠纷,还导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据等难题。
　　 因此撰写本文的根本目的就在于从法律视角上针对房地产中介存在的上述行为进行分析研究,并对症下药的提出一些合理的法律规制的建议。在研究方法方面,文章通过采用历史分析和比较分析的研究方法,介绍了我国房地产中介制度的发展以及房地产中介领域存在的问题,比较了英美法系的经纪人制度和大陆法系的居间合同制度,重点对我国房地产中介的行为进行法律规制。最后针对这些存在的问题和弊端进行了法律设计,指出应建立严格的法律准入制度、严格规范房地产中介合同、完善信息披露制度以及明确中介人的责任制等并通过对该些建议的进一步论证达到更有效的规范房地产中介行为从而解决实践中房地产居间服务中暴露出的多种问题。

目录

文摘

英文文摘

引言

一、我国房地产中介行为存在的问题及其原因分析

(一)我国房地产中介行为存在的问题

1.中介机构、中介人员缺乏有效资质

2.房地产中介合同不规范

3.信息披露不真实

4.中介机构和中介人员较多存在违规操作和违法操作问题

5.中介服务缺乏透明性、公开性

(二)房地产中介行为不规范的原因分析

1.房地产中介从业者的诚信缺失

2.行业自律组织未发挥应有作用

3.房地产中介法律制度的不完善

二、房地产中介相关概念的分析

(一)房地产中介概念探析

1.房地产中介的概念

2.房地产中介的法源探究

(二)房地产中介的行为定性分析

1.房地产中介的行为适用居间制度的规定

2.房地产居间合同的法律特征

三、两大法系国家关于房地产中介行为法律规制的比较研究

(一)英美法系的经纪人制度

1.房地产中介服务市场严格的准入制度

2.明确了行业自管和行政主管和的管理模式

3.设立了房地产复原基金制度

4.信息披露制度

5.房地产经纪人的处罚管理制度

(二)大陆法系的居间制度

1.德国的居间立法

2.台湾的居间立法

(三)两大法系国家房地产中介行为法律规制的比较及其借鉴

四、我国房地产中介行为法律制度的完善

(一)严格规范资质

(二)进一步规范房地产中介服务合同

(三)完善信息披露制度

(四)明确中介服务的操作规程

(五)建立有效的制约违规、违法行为机制

结语

参考文献

致谢