产权式商铺投资法律问题研究

摘要

产权式商铺二十世纪六十年代分时度假中的时权酒店的经营模式逐渐发展演变而来，并随着欧美国家旅游业的发展不断壮大，引入我国的时间只有短短数十年。这是在市场经济激烈竞争中诞生的新产物，投资购铺者购得商铺后并不一定能得到商铺的产权，也并不实际经营其所购买的商铺；产权式商铺最突出的特点在于：整体物业的所有权人总是对其所有的整体物业进行意识形态的面积分割，分割成独立的、面积较小的单位后分别出售给分散的投资者，投资者购得产权式商铺后，取得有限的占有、使用、收益和处分的权利。但现实中产权式商铺的经营管理权一般并不由商铺投资者直接掌控，而是由物业管理公司寻找适当的实际经营商，双方签订委托经营合同，约定由实际经营商经营管理该产权式商铺并支付一定的租金，物业管理公司从实际经营商处获取租金后，按照合同的约定向投资购铺者支付一定比例的租金作为投资回报。经济学上认为产权即是私有权，但在法律上，产权式商铺是有别于独立产权商铺的，产权式商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，投资者无法自行经营；而独立产权商铺，是用内隔墙等形式相互区分的，每个业主都对自己购买的商铺享有清晰的独立产权。产权式商铺不划分实际区域这一独特的特点，使得其在权利类型上一直都存在争议，有学者将其归为建筑物区分所有权，也有学者将其归为共同共有。从投资者投资行为的角度来看，其名为购房实为认购商铺的份额，将其认定为按份共有关系更具有合理性。因为产权式商铺的这些特点，使得在产权式商铺投资中存在着多方复杂的法律关系，包括买卖法律关系、贷款担保法律关系、委托租赁法律关系、受益担保法律关系等等。
　　 在产权式商铺投资中存在售后包租、返本销售、投资回报广告等现象，对于售后包租行为，未竣工的产权式商铺售后包租应加以禁止，已竣工的产权式商业房产售后包租，并不违反现行法律法规的规定，应当被允许。返本销售是以合法的形式掩盖其非法目的，其目的在于通过产权式商业房产的平台以获取大量的资金，具有非法融资的性质。对于投资回报广告行为，它实际上是对投资者的诱导，违背了广告法的要求。产权式商铺投资的风险产生，既有法律原因比如立法滞后，也有现实原因比如投资本身就有产权风险、投资收益风险、前后期经营风险等等。就这一新的投资产品的投资风险而言，应主要通过制定规范的合同范本、实行合同网上备案、现房销售、投资收益强制担保、信息披露等制度来实现。

目录

文摘

英文文摘

声明

前 言

(一)选题背景、目的和意义

(二)研究现状和文献综述

(三)研究的难点、方法及路径

一、产权式商铺的引入及发展

(一)时权酒店在法国的源起和发展

(二)产权式酒店在欧美及亚洲的发展

1、分时度假在美国的发展

2、分时度假在欧洲及澳大利亚的发展

3、产权式酒店在亚洲的发展

(三)产权式酒店在中国的发展及现状

二、产权式商铺的理论分析

(一)经济学上的产权理论

(二)法律上的产权理论

1、产权式商铺区别于独立产权商铺

2、产权式商铺的开发经营模式及其优势

3、产权式商铺投资关系中存在的法律关系

4、物权法上的权利类型理论

三、 产权式商铺投资存在的法律风险及其原因

(一)法律风险评析

1、售后包租的合法性评析

2、返本销售的合法性评析

3、投资回报广告的合法性评析

(二)产生风险的法律原因

(三)产生风险的现实原因

1、法律规范制定的滞后

2、产权不明确的风险

3、投资收益难以兑现的风险

4、经营监管不到位的风险

5、经营管理时限的风险

四、产权式商铺投资风险的控制

(一)制定专门合同范本

(二)实行合同联网备案登记制度

(三)实行现房销售制度

(四)实行投资收益强制担保制度

(五)实行信息披露制度

1、实际经营商承租信息的披露

2开发运营商的信息披露

(六)实行强制收购制度

结 语

参考文献

致谢