买卖不破租赁问题研究——兼对我国《合同法》第229条的解读和反思

摘要

所谓买卖不破租赁，是指租赁关系存续期间,租赁物交付于承租人后,出租人又将租赁物所有权让与第三人,而使原来的租赁关系继续对买受人有效的一种法律制度。19世纪之后，大陆法系各国为实现保护承租人利益之目的，相继确立买卖不破租赁规则，成为租赁权物权化的具体体现。我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,但这一规定较为简单,操作性差,在适用范围、适用条件和法律效果等方面存在缺陷,不能满足司法实践的需要。本文从买卖不破租赁规则的概念和其产生的历史背景说起，首先，分析其立法价值取向。其次，介绍各国或地区对于买卖不破租赁规则的立法例的异同。第三部分是对买卖不破租赁规则适用要件的介绍,笔者赞同三要件说，即须存在合法有效的租赁合同、租赁物已被交付且处于占有状态、所有权被让与第三人。第四部分着重分析买卖不破租赁原则适用后所产生的法律效果,即出租人、承租人、受让人三方之间的法律关系以及各方权利义务上的不同。第五部分对我国《合同法》第229条规定进行解读，指出目前我国立法的几点不足，提出完善建议。最后是对于司法实践中的相关实务问题试作探讨，以期更好指导实践工作。

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引 言

一、买卖不破租赁规则的产生

（一）买卖不破租赁规则的内涵

（二）买卖不破租赁规则产生的历史背景

（三）买卖不破租赁规则的立法价值取向和理论基础

二、比较法上的考察

（一）德国民法

（二）法国民法

（三）瑞士民法

（四）日本民法

（五）台湾地区民法

（六）我国法律

三、买卖不破租赁的成立要件

（一）合法有效的租赁合同

（二）租赁物已被交付承租人并处于继续占有状态

（三）出租人将其租赁物所有权让与第三人

四、买卖不破租赁的法律效果

（一）受让人与承租人之间的法律关系

（二）出租人与买受人之间的法律关系

（三）出租人与承租人之间的法律关系

五、对我国《合同法》第229条的解读和反思

（一）在租赁物的范围上包括动产有失妥当

（二）未以承租人受让租赁物的交付并占有租赁物为要件不利于交易安全

（三）对租赁期间的所有权变动形式不加限制过于宽泛

（四）效力规定不完整

（五）缺乏准用性规定

（六）相应的完善建议

六、司法实践中应予关注的几个问题

（一）买卖不破租赁规则在强制拍卖情形下的适用

（二）出租人的合同解除权是否移转给受让人

（三）承租人交给出租人的押金的处理

（四）其他

结 语

参考文献

攻读学位期间本人出版或公开发表的作品

致谢