“营改增”对房地产企业影响与对策分析——以S房地产公司为例

摘要

自法国开征增值税以来，由于其只对增值额进行征税，也就是允许扣除前一环节已缴纳的税款，重复征税的问题得到了有效解决，因此迅速扩展到了欧洲之外的其他许多国家。1979年，中国开始实行增值税税收制度，但长期同时征收增值税和营业税的税收制度，使得地方财政压力日益严重，税收抵扣链条的中断导致业务交叉和多重征税现象频发，产业直接利益链条无法打通，不利于服务经济的成长及其与工商业之间的平衡协调发展。2011年11月16日，《营改增试点方案》的推行标志着我国营改增税制改革的开端。2016年3月18日，国务院常务会议明确自5月1日起，将建筑业、房地产业等全部适用营业税的行业纳入试点范围，营改增试点全面推开。
　　本文以营改增政策在建筑业、房地产业、金融业等的全面推开情况为研究基础，对营改增的背景、国内外文献以及相关理论基础进行了梳理，并结合房地产行业近期发展特点，分析营改增给房地产行业带来的具体影响。
　　首先，本文从行业税负、经营情况、未来发展趋势几个角度，分析了营改增给房地产行业带来的预期理论影响。从理论上而言，营改增会减轻房地产行业流转税、城建税及教育费附加的税收负担，会加重土地增值税以及企业所得税的税收负担，但就总体税负而言，房地产行业营改增后总体税负是低于营改增前的。营改增后，房地产企业的营业利润会有所增加，短期现金流得到盘活，因此企业的经营情况是变好的。另外，在未来发展趋势上，房地产企业会更倾向于选择精装修的商品房及商业用房，在定价政策方面也会针对企业和个人用户有所不同。
　　其次，本文结合S房地产公司的实际情况，分析营改增前后其税负变动、经营情况等，分析得出企业税负由于营改增而上升的结论，与之前的理论分析不一致，并进一步分析其差异产生的原因。
　　最后，本文根据S房地产公司营改增后经营过程中出现的一些问题，给出一些应对措施和建议：一是加强增值税专用发票管理，提高员工专业能力水平；二是加强采购环节管控水平，精选供应商；三是加强定价管理，转变营销策略；四是产品及区域策略调整。

目录

声明

1 导 论

1.1研究背景及意义

1.2研究方法

1.3研究内容与研究框架

1.4研究创新点

2 理论基础及文献综述

2.1理论依据

2.2国内外文献综述

3 营改增对房地产行业影响理论分析

3.1我国房地产行业发展历程及特点

3.2房地产行业营改增政策的主要内容

3.3营改增对房地产行业税负的影响

3.4营改增对房地产企业的影响

4 营改增对S房地产公司影响分析

4.1 S房地产公司简介

4.2营改增对S房地产公司的影响分析

4.3营改增对S房地产公司影响的原因分析

5 对S房地产公司的相关对策建议

5.1加强增值税专用发票管理，提高员工专业能力水平

5.2加强采购环节管控水平，精选供应商

5.3加强定价管理，转变营销策略

5.4产品及区域策略调整

6 结论及研究展望

6.1研究结论

6.2研究展望

参考文献

致谢