国有建设用地使用权“净地”出让相关法律问题探析

摘要

我国建设用地使用权的一级市场几乎等同于国有建设用地的一级市场。国有建设用地使用权出让是建设单位和个人取得土地使用权的主要方式。出让的土地在交付给受让人时，交易双方往往针对达到什么样标准纷争不断，造成各种社会矛盾层出不穷，也造成了大量的土地闲置。为预防此类矛盾的出现，土地管理机关应该具有瞻前思维，严格执行土地使用权的“净地”出让制度，确保土地在进行市场交易时已经完全符合“净地”标准，并科学合理地进行土地储备，优化土地资源配置；同时应加强供后监管，依法对闲置土地进行处置，确保土地资源的合理利用。针对此类纠纷引起的诉讼，人民法院应当独立审判，严格准确认定合同标的的交付标准、合同的效力以及各自的违约责任，充分保护契约自由和契约正义，维护土地交易市场秩序。

目录

声明

引言

（一）实用价值及理论意义

（二）已有的文献综述

（三）本文所要解决的问题

一、国有建设用地使用权出让的法律基础

（一）客体的法律属性：国有建设用地和国有建设用地使用权

1.国有建设用地的涵义及地位

2.国有建设用地使用权及其流转

（二）客体的权属转移：国有建设用地使用权的取得方式

1.建设用地使用权的划拨取得

2.建设用地使用权的有偿取得

二、国有建设用地使用权“净地”出让的法源

（一）历史沿革：改革开放后土地交易契约立法的演变

1.《国有土地使用权出让合同》示范文本的规定

2.国务院及国土资源部、住房和城乡建设部的相应规定

3.各地方人民政府的相应规定

（二）实践成果：“净地”法律概念理论特征的形成

1.土地权利清晰

2.安置补偿落实到位

3.没有法律经济纠纷

4.地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确

5.具备动工开发所必需的其他基本条件

三、当前建设用地使用权出让中土地交付存在的问题

（一）问题的引出：典型案例

（二）存在纠纷的具体类型

1.关于“净地”标准的具体适用存有争议

2.“毛地”挂牌、“净地”交付的现象普遍存在

3.“毛地”出让现象仍然存在，土地无法交付，或交付后无法开工

4.土地交付后，因政府规划等发生变化，导致受让人无法继续履行合同

四、解决土地交付过程中存在问题的对策

（一）土地管理部门应严格执行“净地”出让制度

1. 完善土地利用规划制度，维护土地交易市场

2.科学合理进行土地储备

（二）政府应加强建设用地批后供后监管

（三）人民法院依法进行司法保障

1.准确把握“净地”的法定内涵

2.正确认定“毛地”出让合同的效力

3.正确对待建设用地交地记录表和国有土地使用权证

4.根据合同约定，合理确定违约责任，但慎用合同全部解除原则

5.人民法院应独立行使审判权，同时应重视化解矛盾，联合相关部门多做调解工作。

五、结束语

参考文献

致谢