我国宅基地使用权流转制度问题与对策思考

摘要

宅基地使用权是我国农民享有居住权的重要保障。但是随着时代的发展，特别是市场化和城市化的进程，宅基地使用权的保障功效日益减弱。针对这种情况，中央、地方政府均尝试对宅基地制度予以改革，改革的共识已有，改革的步骤尚未明朗。本文主要针对这个问题，就宅基地制度中最为关键的宅基地使用权的流转问题予以研究，主要分为以下四个部分:
　　第一部分主要简述宅基地使用权流转的改革现状。首先分析宅基地使用权改革的诱因，主要从社会变革与经济根源两方面切入，城市化促使农民与宅基地分离，分离后因经济利益而出现宅基地使用权的流转，从而得出宅基地使用权已经不符合当前国情，有改革的必要性。其次阐明宅基地使用权制度改革的路径。因土地的重要性，中央政府通过出台文件，对宅基地使用权流转的改革予以定调，提出保障与效率并重的改革原则。故着重分析这种改良型改革路径的可行性，反驳相关质疑。最后阐述宅基地使用权改革的措施，主要阐述中央与地方相关政策及配套措施。
　　第二部分主要阐述宅基地使用权流转的区域试点情况。因全国试点地区较多，故以典型性为原则，分别选取天津、上海、浙江、广东四个地区，简述其试点的背景和具体的方法，并通过对试点方法的分析来理清其中的法律关系，再通过法律关系来着重分析“宅基地换房”、“宅基地置换”、“农房贷”、“宅基贷”存在的问题，为后文打下基础。
　　第三部分主要阐述宅基地使用权流转中暴露的问题。根据区域试点情况，通过归纳的方法，将宅基地使用权流转的问题从浅至深予以阐述。首先从宅基地使用权最为明显的权属证明缺失予以分析，该问题主要是因产权不明晰等现存问题及法律公示模式所引起的，其次从宅基地使用权流转的渠道不畅加以分析，阐述现行法律、政策和法律原则对宅基地使用权流转的诸多限制。最后从宅基地使用权的经济利益分配角度予以分析，解释现行制度对农民利益和农村经济组织利益不同程度的侵害。
　　第四部分主要针对第三部分暴露问题而提出相应的立法完善，这也是本文的重点所在。针对宅基地使用权权属缺失问题，建议赋予宅基地使用权登记生效效力，从而在法律根源上解决权属缺失问题，并提出分步骤的具体操作方法。针对法律对宅基使用权的限制和利益保护缺失问题，建议构建宅基地法定租赁权，允许农民和农村集体经济组织以出租方式流转宅基地使用权，这样既对宅基地使用权松绑，又平衡各方利益。

目录

声明

摘要

导论

二、研究的现状及趋势

三、研究内容与研究方法

(一)本文的研究内容

(二)本文的研究方法

四、主要创新与不足

第一章 宅基地使用权流转的改革现状

一、宅基地使用权流转的改革诱因

(一)城市化助推了农民与宅基地的分离

(二)土地经济利益刺激宅基地隐形流转

二、宅基地使用权流转的改革路径

(一)采取改良路径的可行性分析

(二)对宅基地使用权流转两大质疑的辩驳

三、宅基地使用权流转的改革措施

(一)宅基地使用权流转的重要政策依据

(二)宅基地使用权流转的配套措施

第二章 宅基地使用权流转的区域试点

一、天津模式——“宅基地换房”

(一)操作模式

(二)存在的法律问题

二、上海模式——“宅基地置换”

(一)操作模式

(二)存在的法律问题

三、浙江模式——“农房贷”

(一)操作模式

(二)存在的法律问题

四、广东模式——“宅基贷’’

(一)操作模式

(二)存在的法律问题

第三章 宅基地使用权流转存在的主要问题

一、流转基础不稳：权属证明缺失

(一)产权关系复杂对宅基地使用权确权登记的阻碍

(二)宅基地使用权论示模式对确权登记的影响

二、流转渠道不畅：制度限制过多

(一)“禁止抵押”和“内部流转”对宅基地使用权流转的限制

(二)“房地一致”原则对宅基地使用权流转的限制

三、流转利益分配不公：公权力对私主体权益侵害严重

(一)宅基地使用权价值的折损导致农民权益受损

(二)权利行使的限制导致农村集体经济组织权益受损

第四章 宅基地使用权流转的立法完善

一、赋予宅基地使用权登记生效效力

(一)优越性分析

(二)具体操作

二、构建宅基地法定租赁权

(一)宅基地法定租赁权的理论基础

(二)宅基地法定租赁权的具体操作

结语

参考文献

致谢