基于委托—代理理论的房地产开发商与代理商关系研究

摘要

随着房地产专业化分工的不断细化以及资源的有效配置需要，房地产代理业得到迅速发展，委托代理商进行销售的模式已经被房地产开发商普遍所接受。但是由于房地产开发商和代理商之间的委托代理关系的特性，双方的合作势必建立在信息上不对称的基础上。这种信息不对称将在双方的合作过程中产生诸多问题，这些问题的存在将阻碍甚至破坏双方的合作。本文就是从房地产开发商和代理商之间关系的角度，以委托－代理理论为理论基础，分析双方之间的关系以及所存在的问题，并提相应地提供改善双方关系的建议措施。
　　 本文首先对委托－代理理论以及房地产代理业的发展及现状进行综述，为进一步的对开发商与代理商之间关系的研究打下基础。其次基于委托－代理理论以及现实中双方之间存在的问题，通过对房地产开发商与代理商之间的委托代理关系进行分析，总结出目前存在于开发商与代理商之间两大主要问题：“道德风险”及“逆向选择”，并分别从“逆向选择”及“道德风险”两大方面入手展开具体分析。在对“道德风险”的具体分析中，通过委托－代理理论中的道德风险模型以及多目标代理模型，从理论上解释道德风险发生的动机，并得出克服道德风险的关键因素，然后结合道德机制的设计方法对房地产开发商和代理商所出现的道德风险，提出在合作期限，合作方式、范围以及合同履约方面进行改善的建议。其中在合同履约上，本文对传统委托代理模型加以改进，建立起违约金的计算模型，有助于保证合同的有效履约。在对“逆向选择”的具体分析中，结合实际情况，提出在选择代理商时应对其进行合理有效的评价。本文运用模糊综合评价方法对代理商进行合作前的评价和选择，最大程度上避免或减少“逆向选择”的发生。在开发商对代理商进行选择的同时，代理商自身的提高和建设也是与开发商顺利合作的基础，因此在模糊综合评价后也对代理商的自身提高建设提出相应建议。文章的最后，得出主要结论以及存在的不足。