城市综合体投资开发的可行性研究分析——以苏地2013-G-85地块开发为例

摘要

近年来，随着城市化进程的推动，城市综合体在我国大量建设，尤其是在2009年后，政府部门加大对房地产市场的政策调控，“城市综合体”因其具备优良资产性、长期持续经营性也成为各地方政府倡导城市化的主要产品模式。一方面，城市综合体凭借其集聚人气，活跃商业的集群优势，不仅带动了区域性的经济发展，也增强了城市竞争力。另一方面，在城市综合体的大量开发背后，还存在着一些问题制约着城市综合体的发展，一是定位不准确，二是重开发轻运营，三是缺乏高品质产品。针对这些问题，国内研究如何定位、采取何种运营模式等较多，但系统分析的较少，因此，针对城市综合体投资开发的可行性研究分析显得十分重要。
　　本文从城市的发展轨迹着手，通过分析城市综合体的发展背景、发展历程，从城市发展的历程和城市化的进程来研究城市化对城市综合体发展的影响以及城市综合体产生的根本原因。通过商业地产与城市综合体之间的比较分析，在前人研究的基础上，结合作者观点，寻找影响城市综合体开发的因素，通过专家咨询确立主要影响因素，结合城市综合体的实例分析予以佐证。最后，结合确立的影响因素来分析2013-G-85地块（以下简称G85地块）的开发。通过研究，认为影响城市综合体开发的要素主要包括城市发展水平和开发商的开发运营能力。城市发展的水平是城市综合体开发取得成功的外部因素，主要体现在城市综合体的开发建设要与城市发展水平相适应，从政策、经济、区位、人口四个因素进行分析，充分论证。而开发商的开发运营能力是城市综合体开发取得成功的内因。城市综合体的开发要由有成熟经验的大型商业地产开发商来操盘开发，要有雄厚的资金实力和成熟的大型商业地产运营经验，以免导致开发失败。另外，城市综合体的开发建设不能仅仅考虑经济效益，还要综合考虑城市综合体的社会效益和环境效益。城市综合体同时要承担更多的城市公共设施的职能，要通过项目的建设，在完善社会区域功能、提高城市商业档次、改善城市环境，提升城市品质等方面都发挥积极重要的作用。

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1绪论

1.1选题的背景、目的及意义

1.2国内外相关研究动态与发展前沿

1.3论文基本内容及研究方法

2城市综合体相关论述

2.1城市综合体简述

2.2城市综合体的发展历程

2.3商业地产与城市综合体

2.4本章小结

3影响城市综合体开发的要素分析

3.1影响城市综合体开发的因素整理分析

3.2影响城市综合体开发因素的确立

3.3城市综合体案例分析

3.4本章小结

4实例研究

4.1影响因素分析

4.2财务评价与预测

4.3社会评价

4.4项目主要结论

4.5本章小结

5实例研究启示

6结论与展望

6.1主要结论

6.2展望

参考文献

致谢

附图1 项目总平面图

附表1 建设投资估算表

附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表

附表3 营业收入、营业税金及附加估算表

附表4 总成本费用估算表

附表5 项目投资现金流量表

附表6 项目资本金现金流量表

附表7 利润与利润分配表

附表8 财务计划现金流量表

附表9 借款还本付息计划表

附表10专家咨询问卷

作者简历