上海临港产业区公共租赁房投资项目投资决策研究

摘要

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。由此可见，商品房价格高、保障性住房覆盖面不广及供给不足等问题，给刚毕业参加工作的优秀年轻人及有一定技能职工等收入较低的人群解决居住问题带来了较大困难，此既不利于产业园区投资环境，又不利于产业园区招商入驻企业发展，那么，关于公共租赁房等保障房项目的需求成为政府相关部门及学者关注的重点。临港产业区公共租赁房项目就是市政府为改善临港产业区投资环境，以解决招商入驻企业青年职工的住房需求。该项目需求分析是可项目投资决策研究过程中的重要步骤，也是投资项目投资决策分析不可或缺的重要依据。
　　 本文通过对临港产业区公共租赁房项目的全面分析、论证、分析比较和综合评价，以保证它具有良好的技术可行性、环境允许、经济合理性、社会效益显著。重点抓住房地产开发项目尤其是公租房项目的经济和社会评价工作，可以减少投资决策的盲目性，一方面可使房地产开发企业的具有一定经济效益，另一方面为促进地区经济发展发挥其社会效益。
　　 本文对本项目所面临的一些不确定因素和相关风险因素进行了分析和研究，包括风险定性分析、盈亏平衡分析等，并得出了一些基本结论，为进行项目风险控制提供了依据。

目录

声明

摘要

第一章 导论

1．1 本文的研究背景和意义

1．2 国内外研究现状和发展趋势

1．3 本文研究的框架与预期效果

1．3．1 本论文的框架结构和各章的主要内容

1．3．2 本文研究方法

1．3．3 预期效果

第二章 相关理论综述

2．1 房地产开发理论

2．1．1 房地产开发类型

2．1．2 房地产开发的基本原则

2．2 市场需求预测理论

2．2．1 市场环境分析理论

2．2．2 市场需求预测理论

2．3 建设项目投资控制理论

2．3．1 建设项目投资的定义

2．3．2 建设项目投资的内容构成

2．3．3 建设项目投资的确定与控制

2．4 经济评价指标

2．4．1 资金时间价值

2．4．2 净现值

2．4．3 内部收益率

2．4．4 投资回收期

2．5 敏感性分析理论

2．6 风险理论

2．6．1 项目风险的概念

2．6．2 项目风险的主要特征

第三章 上海临港产业区公共租赁房项目的需求分析

3．1 宏观市场分析

3．2 公租房建设状况

3．2．1 公租房开发建设政策推行

3．2．2 公租房建设现况及计划

3．3 临港房地产市场状况分析

3．3．1 动迁安置房市场状况

3．3．2 商品住宅市场状况

3．4 项目产品需求预测

3．4．1 房型和价格调查研究统计

3．4．2 近期需求预测

3．4．3 远期需求预测

3．5 项目产品市场定位

3．5．1 消费群体定位

3．5．2 项目价格建议

3．5．3 项目产品定位

第四章 上海临港产业区公共租赁房项目的开发建设方案

4．1 项目选址

4．1．1 项目所在区域总体规划成熟

4．1．2 地理位置优越

4．1．3 周边配套相对完善

4．1．4 自然条件

4．2 建设条件

4．2．1 项目施工条件

4．2．2 资金条件

4．2．3 当地政府和民众支持条件

4．3 建设方案及总体布局

4．3．1 土建工程方案

4．3．2 总图

4．3．3 市政工程方案

4．4 环境保护与节能

4．4．1 环境保护

4．4．2 项目节能

4．5 公司组织、项目计划与招标管理

4．5．1 公司组织架构

4．5．2 建设周期

4．5．3 实施进度

4．5．4 招标管理

第五章 上海临港产业区公共租赁房项目的投资估算和财务评价

5．1 投资估算

5．1．1 建设投资估算

5．1．2 流动资金估算

5．2 融资方案和资金使用计划

5．3 财务评价

5．3．1 项目收入

5．3．2 项目成本

第六章 上海临港产业区公共租赁房项目的风险分析和社会评价

6．1 风险分析及对策

6．1．1 政策风险

6．1．2 市场风险

6．1．3 建设风险

6．1．4 风险防范措施

6．2 项目的社会评价

6．2．1 促进人口就业

6．2．2 留住人才

6．2．3 促进城市化进程

6．2．4 优化投资环境

6．2．5 促进产业区经济发展

第七章 结论与展望

7．1 结论

7．2 展望

附表

附图

参考文献

致谢