商业地产开发运营中的伙伴关系模式研究

摘要

自从2002年被业界称为中国商业地产的发展元年以来，我国的商业地产快速发展已初步进入高回报的成长期。商业地产如火如荼地发展潮流是改革开放以来我国经济高速发展到一定阶段的产物，它代表了人们消费能力、消费观念、消费方式进步的趋向，同时零售业的空前活跃繁荣，为商业地产的发展提供了广阔的市场空间。可以说，我国商业地产已经具备了一定的市场需求基础和投资规模基础。 在商业地产高速发展的过程中，许多房地产开发商由于缺乏必要的经验，普遍沿袭了住宅开发的运作模式，致使我国的商业地产在多年的发展中始终没能实现质的提升。单一、重复的开发模式已经成为制约商业地产进一步发展的瓶颈。 本文从我国现有的商业地产开发模式分析入手，将伙伴关系理论引入商业地产，提出了商业地产开发运营中的伙伴模式这一全新命题，并在分析商业地产价值链和价值创造的核心环节的基础上，将商业地产伙伴关系模式分解为招商伙伴关系模式和融资伙伴关系模式两个子模式，分别分析了这两个子模式的运行过程。最后，从建立风险管理机制和激励机制两方面来对商业地产伙伴关系模式的成功运营提出了一些建议和对策。 本文希望能为我国的商业地产的快速、健康发展提供一种全新的尝试和探索。

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第一章 绪 论

1.1研究背景

1.1.1目前我国商业地产的发展状况

1.1.2我国商业地产实际运作中存在的问题

1.2国内外有关本课题的研究现状

1.2.1对"商业地产开发运营模式"的研究

1.2.2对"伙伴关系"的研究

1.3本论文的研究意义

1.4本论文的主要研究内容

第二章 商业地产伙伴关系模式的概念及内涵

2.1目前商业地产开发运营模式分析

2.1.1商业运营商主导的商业地产开发运营模式分析

2.1.2房地产开发企业主导的商业地产开发运营模式分析

2.2商业地产开发运营伙伴关系模式的内涵

2.2.1伙伴关系模式的概念和特点

2.2.2基于价值链的商业地产伙伴关系模式的内涵界定

2.2.3基于资源基础理论的商业地产伙伴关系模式竞争优势分析

2.2.4.商业地产伙伴关系模式的构成

第三章 商业地产招商伙伴关系模式研究

3.1商业地产招商伙伴关系模式的必要性

3.1.1商业地产招商释义

3.1.2我国商业地产的招商现状

3.2伙伴关系模式在商业地产招商中应用的重要性

3.2.1招商代理公司的地位缺失是招商伙伴模式产生的客观原因

3.2.2网络的正反馈效应是招商伙伴模式存在的推动力量

3.3商业地产招商伙伴关系模式中关键因素分析

3.3.1商业地产招商的一般运作程序

3.3.2商业地产招商伙伴关系模式的关键因素分析

3.4商业地产招商伙伴关系模式的合作伙伴选择

3.4.1主力店的业态选择

3.4.2招商合作伙伴选择的依据

3.4.3招商合作伙伴选择指标体系的构建

3.4.4基于层次分析法(AHP)的招商合作伙伴指标体系的权重确定

第四章 商业地产融资伙伴关系模式研究

4.1目前我国商业地产金融现状

4.1.1商业地产金融的概念

4.1.2商业地产金融的特点

4.1.3商业地产资金筹集渠道

4.2基于伙伴关系的商业地产开发企业和银行间的借贷博弈模型

4.2.1银行融资的基本要求

4.2.2单个商业地产开发企业与银行之间的动态博弈模型

4.2.3基于伙伴关系的商业地产开发企业与银行之间的信贷博弈

4.3商业地产伙伴关系融资的理论研究

4.3.1伙伴关系融资的内涵界定

4.3.2伙伴关系融资的运作模型

4.3.3伙伴关系融资对中小房地产开发企业的重要意义

4.3.4民间金融对中小房地产开发企业建立伙伴关系融资的特殊意义

4.4商业地产伙伴关系融资的应用研究

4.4.1债务型伙伴关系融资的经济价值

4.4.2权益型伙伴关系融资的经济价值

4.4.3伙伴关系融资与房地产开发企业的资本结构优化

第五章 商业地产伙伴关系模式的管理

5.1商业地产伙伴关系模式的风险管理

5.1.1商业地产伙伴关系模式的风险类型

5.1.2商业地产伙伴关系模式的风险防治措施

5.2商业地产伙伴关系模式的激励机制

第六章 结束语

致谢

参考文献