中国房地产业发展代价问题研究

摘要

近年来，我国房地产业在其自身发展及对国民经济贡献方面都取得巨大成就的同时也付出了无法忽视的代价。虽然国内外有关房地产业发展带来问题及相应对策和社会发展代价方面的研究都较多，但鲜有房地产业发展代价方面的系统研究，而这正是论文研究的目的之所在。论文主要研究内容如下： 苜先，参照社会发展代价的概念及类似概念，并结合对房地产和房地产业的概念界定，明确房地产业发展代价的概念。然后，从“房地产开发项目全寿命周期”、“代价指向主体”、“代价来源主体”等三个维度对我国房地产业发展代价进行分类。最后，按照代价指向主体这一维度，将房地产业发展代价分成自然界代价、社会代价、集体代价和个人代价等四个方面，并通过举例详细阐述房地产业发展代价的组成。 其次，选取商品房销售额与房屋销售面积之比和城镇基尼系数分别表征房价和城镇居民贫富差距，然后利用异方差性检验、格兰杰因果检验和广义脉冲响应函数及预测均方误差分解等计量经济模型，定量分析1987年～2005年我国房价和城镇基尼系数之间的关系，以判定近年来我国房价上涨是否付出了城镇居民贫富差距加大的社会代价。 再次，选取CPI和REPI分别代表物价和房价，并以2005年11月～2007年10月间南京市为例，开展线性相关关系分析、自相关性分析、时间序列平稳性检验、协整检验、误差修正模型、格兰杰检验、广义脉冲响应函数分析等计量经济分析，以判定近年来我国房价上涨是否付出了“推动物价上涨”的社会代价。 接下来，将生态效率引入房地产开发行业，构建房地产开发生态效率模型及相应的房地产开发生态足迹、生态承载力和生态赤字等计算模型，并对2005年～2007年的南京市住宅开发进行了实证分析，以判定近年来我国房地产业发展是否付出了“房地产开发生态效率低”的自然界代价。 最后，在总结社会发展代价产生根源相关理论的基础上，深刻剖析我国房地产业发展代价的产生根源，包括定性的制度根源探究和定量的增长方式(以集约度和租放度的组合表征)评价，并最终提出对我国房地产业发展进行制度补偿的思路。

目录

文摘

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声明

第一章绪论

1.1研究背景和实践意义

1.1.1近年来我国房地产业发展取得成就

1.1.2近年来我国房地产业发展存在问题

1.1.3本研究实践意义

1.2国内外研究现状及理论意义

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.2.3本研究理论意义

1.3研究目的、内容及方法

1.3.1研究目的

1.3.2研究内容

1.3.3研究方法

1.4本章小结

第二章房地产业发展代价概念界定及内涵剖析

2.1社会发展代价的概念及内涵

2.1.1发展的概念及内涵

2.1.2代价的概念及内涵

2.1.3发展代价的分类

2.2房地产业发展代价的概念及内涵

2.2.1房地产业发展代价的概念

2.2.2房地产业发展代价的分类

2.2.3房地产业发展代价的组成

2.3本章小结

第三章中国房地产业发展代价度量(一)——对房价上涨“加大城镇居民贫富差距”的社会代价检验

3.1变量选择与数据确定

3.1.1房价

3.1.2贫富差距

3.2模型构建与分析

3.2.1线性相关关系分析

3.2.2异方差性检验

3.2.3时间序列平稳性检验

3.2.4格兰杰因果检验

3.2.5广义脉冲响应函数

3.2.6方差分解分析

3.3分析结果解释

3.4本章小结

第四章中国房地产业发展代价度量(二)——对房价上涨“推动物价上涨”的社会代价检验

4.1变量选择与数据确定

4.1.1 CPI

4.1.2 REPI

4.2模型构建与分析

4.2.1异方差性检验

4.2.2线性相关关系及自相关性分析

4.2.3时间序列平稳性检验

4.2.4协整检验

4.2.5误差修正模型

4.2.6格兰杰因果检验

4.2.7广义脉冲响应函数

4.2.8方差分解分析

4.3本章小结

第五章中国房地产业发展代价度量(三)——对“房地产开发生态效率低”的自然界代价检验

5.1生态效率的定义、计算方法和应用

5.1.1生态效率的定义

5.1.2生态效率的计算方法

5.1.3生态效率的国内外应用

5.2房地产开发生态效率和生态足迹

5.2.1房地产开发生态效率的概念和计算模型

5.2.2房地产开发经济价值计算模型

5.2.3生态足迹的概念及分析方法

5.2.4房地产开发生态足迹及相关计算模型

5.3南京市住宅开发生态效率的实证分析

5.3.1南京市及其住宅开发基本情况分析

5.3.2计算方法采用和基础数据获取

5.3.3南京市住宅开发的生态足迹和生态赤字

5.3.4南京市住宅开发的生态效率

5.3.5结果分析与讨论

5.4本章小结

第六章中国房地产业发展代价根源剖析及制度补偿

6.1发展代价产生根源的相关理论

6.1.1社会发展代价产生根源的相关理论

6.1.2其他发展代价产生根源的相关理论

6.2中国房地产业发展代价根源之相关制度

6.2.1中国房地产业发展代价的根源

6.2.2中国房地产业发展代价的制度根源

6.3中国房地产业发展代价根源之增长方式

6.3.1房地产开发行业经济增长方式

6.3.2房地产开发行业集约度与粗放度

6.3.3中国房地产开发行业集约度与粗放度

6.4中国房地产业发展代价的制度补偿

6.4.1中国房地产业发展代价制度补偿的内涵

6.4.2中国房地产业发展代价制度补偿的思路

6.5本章小结

第七章总结与展望

7.1主要结果

7.2创新之处

7.3不足与展望

7.4本章小结

参考文献

作者简介

后记