基于PPP模式的“蚁族”保障性住房价格研究

摘要

“蚁族”住房问题，是近几年伴随着我国城市房价快速上涨和大量的高校毕业生走向社会而产生的，有着鲜明的“中国特色”。他们虽然处在人生最初的、暂时的困难时期，却是民族的希望，国家发展的源动力，同时也是社会安定的重要成分。但目前沉重的住房负担不仅透支他们的收入，还会透支他们再教育、创业的机会，并给社会带来许多问题和隐患。而当前解决该群体住房的措施只治标不治本，缓解了眼前状况，没能从根本上、制度上加以解决，不具备可持续性。本文运用PPP模式，通过引进民间资本，以“公私合作”的方式，建设、运营旨在解决大学毕业生低收入群体过渡性住房的“青年公寓”，并将其纳入到住房保障体系之中，从制度上加以合理解决。价格问题是PPP项目和保障性住房成功的关键因素之一，关系到“蚁族”、民间资本和政府多方的利益。本文的研究目的在于:通过“青年公寓”价格形成机理的研究，构建科学的价格模型体系，为政府制定合理指导价格提供科学依据，以实现“蚁族”、民间资本和政府“三赢”的目标，促进“青年公寓”健康可持续的发展。
　　 首先，针对目前大学毕业生低收入群体的住房问题，从资金、政策及PPP模式的运用等方面阐述分析了该群体的住房保障路径，在此基础上，构建了基于PPP模式的“青年公寓”运作模式，明确了其运作的基本思想和运作思路，并提出了包含价格在内的三个核心问题。紧接着分析了“青年公寓”的产品特性。“青年公寓”产品特性分析对研究其价格形成机理、定价、补贴及调价等具有至关重要的作用。
　　 其次，在前述产品经济特性的基础上，从产品生产者之一（民间资本）追求利益最大化的角度和合理配置社会资源的角度分析了“青年公寓”租金产生的根源;接着引入价格规制的概念和理论，提出正是“青年公寓”市场运行中存在的失灵情况为政府价格规制的必要性提供了依据;而政府规制的不完善又把市场经济条件下“青年公寓”的租赁价格形成推向了政府和市场共同作用的境地，而市场方面则是民间资本与大学毕业生低收入群体之间进行的博弈，也就是说，“青年公寓”租赁价格形成是上述三者利益平衡的结果。
　　 再次，从工业中引入了满意度函数的概念对“青年公寓”利益相关方——大学毕业生低收入群体、民间资本和政府的价格满意度进行了分析，以此为基础，构建了基于价格满意度函数的三方“满意”价格模型。政府补贴与“青年公寓”的初始定价息息相关，“青年公寓”的产品特性和价格的高低直接决定了政府补贴的方式和力度。
　　 最后，分析了引起“青年公寓”价格变化的影响因素，确立了调价过程中所遵守的原则及调价流程;并通过引入经济学中的相关理论、概念，和对香港公屋价格管理中收入指数的借鉴建立了“青年公寓”的调价模型。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景及研究意义

1．2 国内外研究现状综述

1．2．1 关于PPP的研究

1．2．2 关于大学毕业生住房问题的研究

1．2．3 关于保障性住房价格的研究

1．2．4 国内外研究现状论述

1．3 相关概念界定

1．4 研究目标、研究内容及拟解决的关键问题

1．4．1 研究目标

1．4．2 研究内容框架结构

1．4．3 拟解决的关键问题

1．5 研究方法及技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 本章小结

第二章 基于PPP模式的“蚁族”保障性住房——“青年公寓”价格形成基础

2．1 “青年公寓’’运作模式的构建

2．1．1 “青年公寓”运作模式构建的可行性分析

2．1．2 “青年公寓”运作模式

2．2 “青年公寓”产品特性分析

2．2．1 公共租赁住房

2．2．2 共有产权产品

2．2．3 准公共产品

2．2．4 外部性产品

2．3 本章小结

第三章 “青年公寓”的价格形成机理

3．1 “青年公寓”租赁价格产生的根源

3．1．1 生产者角度

3．1．2 资源配置角度

3．2 政府的价格规制

3．2．1 价格规制理论

3．2．2 “青年公寓”实施政府价格规制的必要性

3．2．3 “青年公寓”政府价格规制方法

3．3 “青年公寓”价格的形成过程

3．4 本章小结

第四章 “青年公寓”的定价与政府补贴

4．1 国外公共租赁住房的定价和补贴模式

4．1．1 德国模式

4．1．2 日本模式

4．1．3 美国模式

4．1．4 英国模式

4．1．5 以上国家的基本经验

4．2 “青年公寓”的定价模式

4．2．1 三方的价格满意度分析

4．2．2 基于价格满意度函数的三方“满意”价格模型

4．3 “青年公寓”的补贴模式

4．3．1 补贴的内涵

4．3．2 保障性住房中补贴的分类及比较

4．3．3 “青年公寓”补贴的种类及方式的选择

4．4 本章小结

第五章 “青年公寓”的调价

5．1 “青年公寓”价格变化的影响因素分析

5．1．1 社会经济因素

5．1．2 法律法规因素

5．1．3 市场环境因素

5．2 “青年公寓”调价的原则及流程

5．3 “青年公寓”的调价模型

5．3．1 恩格尔曲线与需求收入弹性

5．3．2 “青年公寓”入住者的住房需求收入弹性

5．3．3 “青年公寓”入住者收入指数

5．3．4 “青年公寓”的调价模型

5．4 本章小结

第六章 结论与展望

6．1 主要结论

6．2 创新点

6．3 研究不足及展望

致谢

参考文献

作者简介