南京商品住宅价格受调控政策的影响和应对措施研究

摘要

2000年以来，我国政府制定并实施了一系列房地产调控政策抑制房价高速上涨，这些政策可分为金融政策、行业发展政策、土地政策和保障性住房政策等四类。本文从这四个方面分析了影响商品住宅价格的主要原因，得出的主要结论如下:
　　 供给受信贷政策影响在短期内能对住宅价格产生下行压力，但供给受到压制也会产生价格反弹;土地出让方式的改变在一定程度上提高了成本，我国住宅受供给成本因素的影响并不明显，土地价格的升高并不是住宅价格近年来攀升的主要原因;保障性住房由于前几年建设规模偏小，未大量上市，且目前保障房质量也频频为人诟病，所以短期内对住宅的价格的平抑作用相当有限。
　　 在调控不断深入的背景下，房地产企业获取资金和土地的难度增大，未来仍须积极的调整应对策略以提高市场适应性。因此本文从房地产开发企业的角度提出了针对金融政策、行业发展政策、土地政策和保障性住房政策的变化和影响的应对措施。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究意义

1．3 研究方法和数据来源

1．3．1 研究方法

1．3．2 数据来源

2 南京市房地产新政与房价现状

2．1 南京商品住宅市场现状

2．2 南京市房地产调控的新政

2．3 南京市商品住宅价格与调控新政的相关性分析

2．4 小结

3 中国房地产调控政策分析

3．1 金融政策变化分析

3．2 土地政策变化分析

3．3 行业政策变化分析

3．3．1 我国住房制度的改革推动了房地产行业的发展

3．3．2 房地产行业发展受制于相关政策

3．4 保障性住房政策变化分析

3．5 小结

4 南京商品住宅价格指数及敏感性分析

4．1 南京商品住宅价格指数分析

4．1．1 南京市商品住宅月环比价格指数分析

4．1．2 南京市商品住宅定基价格指数分析

4．1．3 南京各城区二手住宅销售价格指数分析

4．2 商品住宅价格各构成要素的基准参数确定

4．2．1 商品住宅价格的构成要素

4．2．2 房价中的土地开发成本基准参数

4．2．3 房价中的建设成本基准参数

4．2．4 房价中的开发费用基准参数

4．2．5 房价中的税金基准参数

4．2．6 房价中的开发商期望利润基准参数

4．3 商品住宅价格的敏感性分析

4．3．1 房价构成要素的敏感程度计算

4．3．2 住宅价格受构成要素敏感程度对比

5 调控政策对南京商品住宅价格影响分析

5．1 金融政策变化对南京市商品住宅的影响分析

5．2 土地政策变化对南京市商品住宅的影响分析

5．3 行业政策变化对南京市商品住宅的影响分析

5．4 保障性住房政策变化对南京市商品住宅的影响分析

5．5 南京住宅价格调控实际效果评价

5．5．1 南京主要板块商品住宅的价格波动情况

5．5．2 南京市商品住宅价格波动特征分析

6 房地产企业应对政府住房调控政策的措施研究

6．1 房地产企业应对金融政策变化的措施研究

6．2 房地产企业应对土地政策变化的措施研究

6．3 房地产企业应对行业政策变化的措施研究

6．4 房地产企业应对保障性住房政策变化的措施研究

6．5 小结

7 结论与展望

7．1 结论

7．2 不足与展望

致谢

附录

参考文献