现行购房合同范本的风险因素分析及其风险控制的研究

摘要

现今,我国房地产市场还处于卖方市场。开发商对于开发的楼盘所拥有的相关信息远远多于购房者,相对买方处于强势地位。开发商利用这种信息不对称关系制定了一系列不平等的“游戏规则”,损害了购房者的合法权益,破坏了公平正义的理念。
　　 购房者在买房过程中处于弱势,一方面是因为现行的《商品房买卖合同示范文本》本身存在缺陷,另一方面更重要的因为是购房者无法完全识别在购房全过程中所存在的各种风险。因此,本文基于风险管理的风险因素辩识原理和方法,首先对购房合同范本进行总体分析,并结合购房者反映出的购房过程中经常遭遇的问题,识别出了范本中存在的9大风险因素:土地使用权风险因素、计价与面积差异处理风险因素、权利与义务分配风险因素、设计变更风险因素、房屋交付风险因素、房屋质量风险因素、产权风险因素、保修风险因素和公共部位所有权风险因素。其次,本文基于范本中存在的风险因素设计了调查问卷,在对收回的调查问卷的数据进行整理的基础上,运用统计学方法建立了购房合同范本的风险计算模型。同时,通过定量计算和对风险的分级,确定出现行购房合同范本的总风险量处于大风险级别。最后,本文对购房合同签订前、签订时以及签订后这三个阶段的风险因素分别进行了分析,并提出了相应的风险控制措施与策略。
　　 本文旨在通过对现行购房合同范本和购房全过程进行风险因素分析来找到对范本风险和购房过程风险进行有效控制的方法和策略,从而引起政府有关部门对现行购房合同范本风险的重视,并使普通购房者对现行的购房合同范本存在的风险有进一步的了解,能提高其风险意识与自我维权意识。