房地产企业剩余房产土地增值税后续征管研究

摘要

土地增值税是房地产企业缴纳的一个龙头税种，是国家与地方财政收入的主要来源，土地增值税的清算，一直构成企业与税务机关的博弈。目前在土增税清算的现实征管中，主管税务机关大都重预缴和审核清算，对剩余房产的销售重视不足，缺乏有效的管理手段，导致房地产企业清算后剩余房产的土地增值税清算仍存在许多问题，如清算前后增值率不同的问题、税金能否据实扣除问题、合法有效的后续支出能否补扣问题以及涉税风险等几方面。国税发【2006】187号对剩余房产土地增值税的后续管理作出规定，由于土地增值税是地方性税种，各地关于剩余房产土地增值税清算仍没有一个明确的标准和口径。
　　湖南省的清算方法严格遵照国税发【2006】]187号第八条规定执行；重庆省的清算准予扣除后续成本费用，同时税金据实扣除，剩余房产的所得收入与可扣除成本对应新的增值率计算；而湖北省却主张二次清算，归集剩余房产销售过程中的销售收入、可扣除项目金额、预缴税款等数据与原清算数据合并，整体计算清算项目应纳税款。各地税务机关对房地产企业剩余房产土地增值税的征管做出不同规定，本文以当前主流的两种清算模式展开对比分析，一种是以重庆省为代表的简易模式，另一种是以湖北省为代表的理想模式。其中，重庆省的清算模式通过据实扣除原则有效解决了土增税清算过程中存在的操作难题，但也产生了一些问题，如剩余房产所对应的增值率、实际税负与首次清算存在不一致的可能；而湖北省的清算模式成功解决掉了前述问题，不足的地方是清算过程繁琐，加重了税企双方的工作负担。本文以湖南省WL房地产企业剩余房产土地增值税的后续征管为例，对剩余房产土增税的清算作了较为深入的解析，综合考虑得出结论:税务机关对剩余房产土地增值税后续管理的择优征管模式中，以湖北省为代表的理想模式更加有利于解决实际征管中遇到的清算难题，有利于实现清算项目土地增值税税额的唯一性和确定性，有利于保障税企双方公正合法的经济权益，促进房地产市场健康快速发展。
　　最后，从个案上升到普遍，提出优化剩余房产土地增值税后续征管的对策，如采用理想模式清算剩余房产土地增值税、完善理想模式落地执行制度措施、规避剩余房产土地增值税清算涉税风险，这些措施不仅有利于案例企业本身解决剩余房产土地增值税清算问题，而且对其它房地产企业应对土地增值税清算有借鉴意义。

目录

声明

第1章 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.2 相关概念界定

1.3 国内外文献综述

1.4 论文结构与研究思路

1.5 研究方法

1.6 创新与不足

第2章 剩余房产土地增值税政策解读

2.1清算后剩余房产土地增值税政策解析

2.2 对国税发[2006]187号文件政策梳理

2.3国税发[2006]187号文件执行中存在的问题

2.4各省剩余房产土地增值税管理执行政策

第3章 剩余房产土地增值税后续征管的现实考察

3.1剩余房产土地增值税征管的现状分析

3.2剩余房产土地增值税征管存在的问题

3.3剩余房产土地增值税征管的涉税风险

第4章 剩余房产土地增值税清算案例分析

4.1案件背景

4.2 剩余房产销售土地增值税清算存在的问题

4.3 清算后剩余房产销售土地增值税改进建议

4.4 案例评述

第5章 优化剩余房产土地增值税后续征管的对策

5.1采用理想模式清算剩余房产土地增值税

5.2 完善理想模式落地执行制度措施

5.3 规避剩余房产土地增值税清算涉税风险

结论

参考文献

致谢