不动产占有人权益保护研究——以房屋多重买卖为例

摘要

在房屋多重买卖纠纷中，如何评价不动产占有的法律效力，保护不动产占有人的合法权益，目前在我国物权法中还没有明确。《物权法》第九条明确规定了不动产物权变动的公示方式是登记。首先，由于我国不动产物权变动采纳的是登记生效主义，不动产所有权在没有登记之前，其不能发生移转。在社会生活中，出卖人基于高额利益的驱动，在房屋未办理过户登记之前，又把房屋卖给第三人，一房二卖情况大量存在，此时房屋先买受人可能基于合同交付而合法占有房屋但未办理登记无法获得房屋所有权，从而导致合同目的不能实现。其次，由于不动产登记制度立法的不完善，尤其是在我国的农村还有大量的不动产，在没有需要的时候很少有人会主动地去登记来表征自己为所有权人，因为占有已经是最有力的证明。即便是在大城市也不是所有人都对房屋进行登记，房屋登记人并不是不动产占有人，登记人与占有人之间出现冲突，房屋真正权利人保护问题不能得到有效的解决。对于房屋不动产占有人权益保护的问题，在我国民法领域内似乎还没引起足够的重视。因此，本文将分为三个部分展开论述：
　　第一部分结合案例分析房屋不动产占有人权益保护出现的问题，论证保护不动产占有人权益的必要性以及重大意义。
　　第二部分对不动产占有人权益保护的现状进行分析。首先阐述物权变动模式中不动产占有人权益保护，以及规定所出现的缺陷。其次分析不动产占有人权益保护不足的成因。
　　第三部分主要针对当前制度对不动产占有人权益保护不足问题提出几点建议，首先注重不动产占有作用；其次承认占有作为不动产物权变动公示方式；最后应重视不动产登记在私法领域的效用等。希望通过这些建议可以有助于不动产占有人的权益保护。

目录

声明

引言

一、问题的提出

（一）具体案情介绍

（二）主要问题

二、不动产占有人权益保护的必要性

（一）有利于解决历史遗留问题

（二）不动产占有人权益救济的需要

（三）保证案件法律事实准确性

（四）民法基本价值理念的追求

三、不动产占有人权益保护的现状

（一）物权变动中不动产占有人权益保护

1．大陆法系物权变动模式

2．我国不动产物权变动模式

（二）不动产占有人权益保护的不足

1．规范依据的不足

2．形式主义的弊端

（三）不动产占有人权益保护不足的成因分析

1．对不动产占有作用重视不足

2．不动产登记公示公信制度不完善

3．对登记生效要件主义立法的认知不足

4．过分注重不动产登记的公法效用

四、不动产占有人权益保护的对策建议

（一）注重不动产占有的作用

（二）承认占有作为不动产物权公示方式

1．承认占有作为物权公示方式的理论依据

2．占有公示与登记对抗结合

（三）不动产占有人与登记物权冲突解决规则

1．在不涉及第三人利益时，不动产占有人优于登记人

2．在涉及善意第三人利益时，登记人优于不动产占有人

（四）凸显不动产登记的私法效用

结语

参考文献