聚类分析在市场比较法中的应用研究

摘要

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法，是目前房地产估价体系中运用范围最广而且最能被接受的一种估价方法。我国《房地产估价规范》规定：在有条件的地方必须运用市场比较法来评估土地或房地产价格。而我国对于市场比较法的研究还处于探索阶段，因此，如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国房地产界迫切需要解决的问题。 本文首先总结了市场比较法在房地产估价运用过程中存在的主要问题和难点：房地产特征因素指标修正的主观性，可比实例选择的随意性。 为了解决房地产特征因素指标修正的主观性带来的弊端，给现实中的房地产估价提供必需的参考资料，在第三章，本文建立了房地产状况特征因素指标体系，包括借助专家系统确定各类房地产的房地产状况特征因素，结合前人的研究进行特征因素指标的量化研究以及利用聚类分析确定特征因素指标的权重。 为了解决房地产可比实例选择的随意性，在第四章，本文在利用前文研究成果的基础上，引入加权欧氏距离，建立了两个计算过程非常简便、基于聚类分析的市场比较法估价模型。 最后，本文结合案例综合利用前文建立的房地产特征因素指标体系以及聚类分析估价模型给出了市场比较法估价的详细过程，表明利用本文建立的估价模型能更为准确地选择可比实例，从而能得到更为合理的待估房地产价格。随着房地产交易案例库的逐步建立，本文的聚类分析法应该具有很好的应用前景。

目录

文摘

英文文摘

第1章绪论

1.1选题背景

1.2聚类分析在市场比较法中的应用研究现状

1.2.1市场比较法的研究现状

1.2.2聚类分析的研究现状

1.2.3聚类分析在市场比较法中的应用研究现状

1.3本文的主要内容及创新点

第2章传统市场比较法综述

2.1市场比较法概述

2.1.1市场比较法的理论依据

2.1.2市场比较法的适用范围和应用条件

2.2市场比较法的估价步骤

2.2.1搜集交易实例

2.2.2选取可比实例

2.2.3价格可比基础的建立

2.2.4各项因素修正

2.2.5求取比准价格

2.3本章小结

第3章房地产状况特征因素指标体系的建立

3.1影响各类房地产价格的房地产状况特征因素

3.1.1房地产的分类

3.1.2特征因素的选择

3.2房地产状况特征因素指标的量化研究

3.2.1硬指标的量化

3.2.2软指标的量化

3.2.3房地产特征因素量化方法

3.3房地产特征因素权重的确定

3.3.1聚类分析相关知识

3.3.2本文确定房地产特征因素权重的步骤

3.3.3房地产状况特征因素权重的确定

3.4本章小结

第4章改进的聚类分析法估价模型的建立

4.1加权欧氏距离的引入

4.2基于加权欧氏距离的聚类分析法估价模型

4.3案例分析

4.3.1项目情况

4.3.2“巴黎豪庭”估价过程

4.3.3“巴黎豪庭”估价过程分析

第5章结论与展望

5.1结论

5.2展望

参考文献

致谢

附录：作者在攻读硕士学位期间发表的学术论文及参与项目