房地产估价中成本法的改进研究

摘要

成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。由于我国的房地产市场仍处于一个不完全状态，交易信息的公开化程度不是很高，导致收益法和比较法的使用受到了一定程度的限制。而成本法，一直以来都是我国房地产估价中应用最最为广泛的一种估价方法。《房地产估价规范》中指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。所以如何科学运用成本法进行房地产估价是我国房地产界迫切需要解决的问题。
　　本文从理论上对房地产价格的影响因素、房地产价格的构成及房地产估价的目的、原则、常用方法作了深入研究，通过对传统成本法的估价研究，分析了成本法估价中存在的问题进行了，并对成本法估价中的难点问题提出改进建议。
　　在本文中首先对模糊数学和价值工程应用于成本法估价进行了适用性分析，通过建立模糊综合评价模型对建筑物的成新度进行评估，并提出用层次分析法对模型中一直不好解决的权重问题给出了新的解法。针对传统成本法仅仅只是从成本的角度来考虑估价物的价值，忽略了房地产的价格并不是只取决于成本，而是取决于效用这个问题，本文利用价值工程的原理，筛选出没有产生与成本相应效用的成本，从而对现实成本进行修正。并提出建立效用函数来反映经济外部性对房地产价格的影响。
　　对于上面这些修正,在本论文中结合估价实例进行了演算,并对传统成本法和改进后的成本法进行了比较说明,证明了改进算法的可行性。

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第1章 绪论

1.1研究背景和意义

1.2国内外研究现状

1.3 主要研究内容和创新点

第2章 房地产价格评估基础知识

2.1 房地产价格研究

2.2 房地产估价研究

2.3 本章小结

第3章 传统成本法综述

3.1成本法概述

3.2成本法的估价步骤

3.3成本法估价中存在的问题分析

3.4本章小结

第4章 成本法的改进研究

4.1 与本文研究相关的技术方法的适用性分析

4.2 基于模糊数学的建筑物成新度评估

4.3 基于价值工程的建筑物现实成本的修正

4.4建立效用函数进行经济外部性的评估

4.5 本章小结

第5章 实例分析

5.1 估价项目概况

5.2 传统成本法测算过程

5.3 改进后的成本法估价

5.4 评估结果分析

第6章 结论与展望

6.1 结论

6.2 展望

致谢

研究生期间参加研究的项目

参考文献