基于VFM理论公共租赁房PPP模式可行性研究

摘要

近年来，随着我国人口的快速增长，居民的住房需求也日益增加。社会主义经济高速发展，使得城镇居民收入差距不断扩大，房地产市场调节失灵导致房价高涨，大部分中低收入家庭面临“住无所居”的困境。在“十二五”期间，国家大规模推进以公租房为代表的保障性安居工程建设，相信通过完善住房保障和供应体系，更多低收入和中等偏下收入群体、新就业职工、外来务工人员住房困难问题将得到有效解决。当前我国保障性住房制度发展过程中最大的阻碍是相对单一的融资模式和不稳定的融资渠道，因此，要想在保障房制度方面取得创新性的变革，必须从融资方式入手。本文拟从公共租赁住房这一保障房主流供应类型的PPP模式的运行机制和主要评估方法的理论体系建设等方面进行研究，提高公共产品以及服务的建设效率。
　　运用PPP模式建设公共租赁房，首要解决的问题是公租房投资计划是否适用该模式，以及不同个体的公租房项目是否适用PPP模式，在此采用三阶段的VFM评价方法进行评价，分别从公租房投资计划阶段、项目实施阶段和最终采购模式阶段三个阶段对公租房PPP模式的可行性进行评估，每个阶段都要从定性和定量两方面出发，定性方面主要是对各阶段的可行性、收益性和可完成性评价，定量主要是对各阶段影响因素以及个体项目的PSC与LCC值的比较。
　　公租房项目是否适用PPP模式判定的关键性依据是VFM(VFM=PSC-LCC)的值，其中PSC的计算应在公租房PPP模式运行机制制定好的基础上，从公租房BOT模式的基本运行机制、社会资本合作伙伴的准入机制、风险管理机制和绩效管理机制分析PPP系列中BOT模式建设公租房，由此计算出的PSC值较为准确。
　　以广西桂林市公租房项目为例，依照文中构建的BOT运行机制和VFM评价体系，认为该公租房项目能够运用PPP模式，相较于传统的采购模式，政府和私营企业双方获益，并且承租家庭能够享受较低的租金以及高效率的服务品质。由此及彼，不一定所有的公租房项目适用PPP模式，寻求的是一种公租房建设的最优模式，产生的社会效益及经济效益最大化。研究公租房PPP模式可行性判断有利于减轻公租房资金投入压力，优化保障性住房领域资金配置结构，使个体家庭和整个社会利益达到均衡点。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义及目的

1．2 国内外研究综述

1．2．1 国内研究现状

1．2．2 国外研究现状

1．3 研究内容

1．4 研究方法及技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 技术路线

2 相关理论基础及概念界定

2．1 相关理论基础

2．1．1 公共产品理论

2．1．2 交易成本理论

2．1．3 新公共管理理论

2．2 公共租赁房住房概念及属性

2．3 PPP模式的基本概念

2．4 物有所值VFM(Value For Money)理论

3 公共租赁房PPP模式选择及运营机制设计

3．1 PPP兴起的理论和现实需求

3．2 PPP的分类

3．3 公共租赁住房项目PPP模式类别的匹配选择

3．4 公共租赁住房项目BOT模式的机制设计

3．4．1 公租房BOT模式的基本运行机制

3．4．2 优选社会资本合作伙伴的准入机制

3．4．3 合理的风险管理机制

3．4．4 完善的绩效管理机制

4 PPP模式：公租房BOT项目VFM评价理论体系的构建

4．1 公租房投资计划评估

4．1．1 公租房投资计划评估目的

4．1．2 公租房投资计划评估内容

4．1．3 公租房投资计划评估方法

4．1．4 公租房投资计划评估结果

4．2 公租房项目实施评估

4．2．1 公租房项目实施评估目的

4．2．2 公租房项目实施评估内容及方法

4．2．3 公租房项目实施评估结果

4．3 公租房项目最终采购模式评估

4．3．1 公租房项目最终采购模式评估目的

4．3．2 公租房项目最终采购模式评估内容

4．3．3 公租房项目最终采购模式评估结果

5 BOT模式下公共租赁房VFM案例分析

5．1 公共租赁房项目背景

5．1．1 公共租赁房基本信息

5．1．2 建设意义及进程

5．1．3 投资估算及资金筹措

5．1．4 公共租赁房项目运作模式

5．2 公租房VFM评价

5．2．2 第一阶段——公租房投资计划评价

5．2．3 第二阶段——桂林市叠彩区公租房项目评价

5．2．4 第三阶段——项目最终采购模式评价(VFM影响因素评价)

5．3 不足之处

6 结论与建议

参考文献

致谢