商品房预售广告性质认定标准的理解与完善

摘要

约束和遏制商品房预售广告的虚假行为，必须予以其要约的法律效力。但是，商品房预售广告是否和能否在法律上为要约？按什么标准判断一个具体的商品房预售广告是要约？时至今日仍然是困扰理论界和司法实践的一大难题。
　　尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《司法解释》）第3条，对商品房预售广告性质认定作出倾向性指引，即商品房预售广告是“相对的”要约邀请，符合其“三个条件”的商品房预售广告应当“视为要约”，对统一执法尺度，规范商品房预售广告行为具有重大意义。但是，该认定标准比较笼统和原则，且认定范围较窄，适用前提严苛，加之开发商不择手段规避该认定标准，使得该标准未能达到其应有的法律效果和社会效果。本文意在现有研究成果的基础上，深入分析我国商品房预售广告要约认定标准存在的问题，提出统一和完善广告要约识别标准的意见和建议，使之进一步具体和明确。
　　本文除引论和结论外，共分三大部分，第一部分为我国商品房预售广告性质认定标准概述。主要阐释商品房预售广告性质的理论存在形态、商品房预售广告要约性质认定之重心和司法倾向、当前我国商品房预售广告性质认定的基本依据和法律标准以及其进步意义；第二部分论述我国商品房预售广告性质认定标准存在的问题。主要是通过对“三个条件”的梳理，从广告对象、内容、作用后果三个侧面，揭示现有“司法标准”（“三个条件”）存在的问题；第三部分为进一步明确我国商品房预售广告性质认定标准的具体建议。主要是针对“三个条件”存在的问题以及开发商刻意规避其适用，对“司法标准”进一步细化和具体化，以期更加明确和完善。第三部分为本论文研究的重点。

目录

声明

引论

（一）选题目的及其意义

1. 选题的目的

2. 选题的意义

（二）研究现状综述

（三）研究思路及其方法

（四）论文重点、难点与创新之处

1. 重点

2. 难点

3. 创新之处

一 我国商品房预售广告性质认定标准概述

（一）商品房预售广告性质的概念

1. 商品房预售广告是商业广告的一种具体形式，一般情况下为要约邀请，无法律约束力

2. 商品房预售广告符合要约规定的“视为”要约，具有法律约束力

3. 商品房预售广告一定情形下可“直接认定”为要约，作为合同正式条款，具有法律效力

（二）商品房预售广告性质认定标准的含义

1. 商品房预售广告性质认定的含义

2. 商品房预售广告要约认定的标准与法律依据

（三）《司法解释》规定商品房预售广告性质认定标准的进步意义

1. 对传统要约邀请理论的重大突破和创新

2. 对《合同法》相关规定的进一步具体化

3. 对购房人权益保护力度的加大

二 我国商品房预售广告性质认定标准存在的问题

（一）商品房开发“规划范围内”认定标准存在的问题

1. “规划范围内”认定标准本身的问题——界定范围狭窄

2. 分期规划和建设条件下“规划范围内”认定标准问题——规划范围模糊

3. 代征代建条件下“规划范围内”认定标准问题——“规划范围”的“扩大和延伸”

（二）“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”认定标准问题

1. “房屋及相关设施”的认定标准问题——界定不明确

2. 说明和允诺“具体确定”的认定标准问题——不明确难明确

（三）“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”认定标准问题

1. “对商品房买卖合同订立有重大影响”认定标准问题

2. “对房屋价格的确定有重大影响”认定标准问题

三 进一步明确我国商品房预售广告性质认定标准的具体建议

（一）进一步明确商品房开发“规划范围内”的认定标准

1. 通常情况下对“规划范围内”应作狭义理解

2. 特殊情况下对“规划范围内”应作广义理解

3. 商品房开发“规划范围内”的推定理解

（二）进一步明确“房屋及相关设施”说明和允诺“具体确定”的认定标准

1. “房屋及相关设施”的进一步具体化

2. 说明和允诺“具体确定”的进一步明确

（三）进一步明确“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的认定标准

1. 进一步明确“对商品房买卖合同的订立有重大影响”的认定标准

2. 进一步明确“对房屋价格的确定有重大影响”的认定标准

结论

致谢

参考文献