借名购房所有权归属实务分析

摘要

购置房屋一直都是国人心中挥之不去的夙愿。随着近些年来国内房地产市场的异常升温，即房价的过度飙升，使得我国大部分普通居民越来越难以承受过高房价所带来的生活压力。我国中央及地方政府为调控房价的过快上涨，并解决收入较低的部分居民的住房问题，相继出台各项政策，如颁布各种“限购令”及“限贷令”，或建设保障性住房等。“借名购房”现象便是规避上述政策的一种典型的社会现象。借名购房者通常不具备直接购置住房的条件，而与其他具备了购置相应住房条件的人达成协议，用他人之名购买房屋。借名人与出名人签署的借名购房协议在我国《合同法》分则中并没有规定，其合同效力应分不同情况予之确定。学术界对于借名购房合同的效力存在有效说、无效说以及折中说等三种学说。笔者赞同折中说。关于房屋所有权的确认，我国《物权法》亦对物权的变动确定了公示、公信的原则;《物权法》第十六条的规定，更是赋予了不动产登记簿以推定力。当借名购房人与出名人之间发生房屋所有权属纠纷时，如果简单地认定房屋的所有权属于出名人，势必会给借名人的财产权利造成损害，尤其在涉及到善意第三人之时，应明确保护好善意第三人的利益。本文通过我国《物权法》的相关规定，并结合相关的案例，对实践中的借名购房产生之原因与借名购房合同的效力进行分析，在此基础上对实践中存在的借名购房之房屋所有权归属问题的解决给出意见。

目录

摘要

绪论

一、案例回顾

(一)案情介绍

1．案例一

2．案例二

(二)案件引发的思考

二、借名购房合同效力分析

(一)借名购房的原因

1．规避“限购令”

2．规避贷款政策

3．不具备购房资质

4．其他原因

(二)借名购房行为的效力认定

1．民事法律行为效力的一般规定

2．借名购房协议效力分析

三、借名购房所有权归属分析

2．物权公示原则的意义

(二)不动产登记推定力对借名购房所有权归属的影响

1．不动产登记推定力的概念

2．不动产登记推定力的意义

(三)借名购房之所有权归属分析

1．借名购房协议无效的房屋所有权归属

2．借名购房协议有效，但不涉及交易第三人时的房屋所有权归属

3．借名购房协议有效，但涉及交易第三人时的房屋所有权归属

(四)借名购房人所有权保护的司法建议

结语

参考文献

致谢

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