差别化住房政策对商品住房市场的影响研究

摘要

改革开放之后，我国房地产市场得到了飞速的发展。尤其是住房市场化之后，商品住房的价格不断攀升，上涨速度令人咋舌。而伴随着我国经济的发展，城镇化进程迅速，大量农村人口从农村开始向城市转移，并且数量越来越庞大，这一部分人对住房的需求一直高居不下。同时，伴随着房价的高涨，商品住房逐渐演变为一种投资、保值、增值的商品，面对这一投资投机需求，房价更是进一步上涨。从政府出台政策进行调控的目标以及政策出台的背景角度，可以分析出，政府出台政策的最终目标有三个，分别是实现住有所居、抑制房地产投资投机以及放缓房地产经济、防止出现房地产泡沫。
　　本文选取了金融政策、住房信贷政策、住房土地政策、住房税收政策四项一级指标共6个二级政策指标，以及商品住房市场成交均价、成交面积，供给市场的商品住房市场总投资、供给面积、容积率、供给户型以及存量面积7项市场指标，实证分析了上海市政策实施后对商品住房市场产生的影响。分析得出，对成交均价有正向冲击效用的分别是一年期存款准备金率、存款基准利率以及税收政策，具有负的冲击效用的分别有住房信贷政策以及土地购置面积，其中一年期贷款基准利率影响最大；而对于成交面积的影响，以上六项政策中除了贷款基准利率的上升会致使成交面积增加外，其他的都是会使得成交面积减少；对商品住房总投资具有正向冲击效应的只有住房土地政策，商业银行存款准备金率、一年期存款基准利率、贷款基准利率以及商品住房信贷政策对商品住房总投资具有负的冲击效应，其中住房信贷政策贡献率最大，住房税收政策对住宅投资变化的不具有贡献率；对供给面积具有正向促进作用的只有土地购置面积；除了土地购置面积外，其他5项政策对容积率有正向作用；除了存款基准利率外，其他5项政策对90m2以下竣工价值具有同向作用。
　　根据以上实证分析的结果，本文分别站在不同的角度提出政策制定的建议，第一是从市场指标的角度给制定相应房地产政策提出建议，另一个是从政策制定目的的角度提出相应的政策建议。另外，从实证分析中可以发现，房产税的试点——住房税收政策的实施，并没有达到预期的效果，即对市场指标的冲击作用不强，可能是由于税收政策尚在试点，政策幅度不够大，导致对市场的影响贡献比较小。

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第1章 绪 论

1.1 研究背景

1.2 研究的目的和意义

1.3 国内外研究现状

1.4 研究内容与研究方法

第2章 差别化政策对住房市场影响的基本理论分析

2.1 差别化政策的内涵

2.2 差别化政策主要内容

2.3 差别化政策对住房市场的作用机制

2.4 本章小结

第3章 差别化政策对商品住房市场影响模型的建立

3.1 差别化政策测量指标体系的建立

3.2 差别化政策对商品住房影响的VAR模型

3.3 政策量化处理

3.4 本章小结

第4章 差别化住房政策对上海市商品住房影响的实证分析及建议

4.1 数据的选取与处理

4.2 差别化政策对商品住房成交指标的影响分析

4.3差别化政策对商品住房供给指标的影响分析

4.4 差别化政策对商品住房存量指标的影响分析

4.5 住房市场的差别化政策建议

4.6 本章小结

结论

参考文献

附录

攻读硕士学位期间发表的学术论文

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