房地产项目全过程风险识别与评估研究

摘要

房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。自2008年以来，国家为达到促进房地产业健康发展和规范房地产市场的目的，颁布了一系列严厉的宏观调控的政策，在有效遏制投机性炒房和过度开发等影响行业健康发展问题的同时，也加大了房地产投资的风险。政策的调控导致部分有效需求受到抑制，房地产市场竞争日趋激烈，供求关系失衡，许多不注重项目可行性研究、市场定位和项目定位、勘察设计分析、施工项目管理、推广和租售策略研究、物业管理等方面的企业遭遇了兼并收购或被市场所淘汰。惨痛的教训使许多开发企业意识到仅从财务分析的角度或从项目某一阶段的角度进行风险评估已经不合时宜了，它们迫切需要一种能从项目内外部环境和项目开发与经营全过程的角度进行全面风险识别和评估的方法，以有效适应当前市场瞬息变化和政策导向不清晰的现实需要。
　　 本文正是基于这一现实课题，以国内外风险管理理论为研究依据，结合房地产政策调控、市场现状和项目开发与经营特征，将房地产项目全过程划分为五个阶段，然后对每个阶段的风险因素进行系统识别，并运用模糊层次综合评价法来对项目全过程风险进行综合评判。具体研究过程如下所述:
　　 第一、基于国内外风险管理理论成果和房地产项目风险管理研究成果，结合我国房地产市场发展现状，分析我国房地产企业在项目管理中存在的风险问题，以此提出基于项目全过程的风险因素识别和项目综合风险评估的思路。
　　 第二、基于房地产市场特征、政策特征和项目开发与经营特征，依据房地产项目风险研究成果和专家调研报告，将房地产项目开发与经营的全过程划分为五个阶段，即投资决策阶段、施工准备阶段、建设阶段、项目推广和租售阶段、物业管理阶段，并对此五个阶段中存在的风险因素进行系统识别，以此建立房地产项目全过程的风险评估指标体系。
　　 第三、基于房地产项目风险因素的模糊性度量特征，本文使用模糊层次综合评价法对房地产项目全过程的风险进行综合评估。首先，利用层次分析法和德尔菲专家评判法，计算出风险评估指标体系中各级风险指标的权重值。其次，结合具体房地产项目外部环境和开发与经营材料，运用德尔菲专家评判法对风险评估指标体系中风险指标的风险隶属度进行打分。最后，运用模糊综合评价法计算出项目开发与经营的综合风险值大小。
　　 第四、通过对祝福红城项目全过程的风险识别和风险评估研究，验证了房地产项目全过程风险识别和风险评估方法的科学性和可操作性。
　　 本文的特色与创新之处主要表现在:①提出了基于房地产项目开发与经营全过程的风险识别和评估研究。②将房地产项目开发与经营全过程划分为:投资决策阶段、施工准备阶段、建设阶段、项目推广和租售阶段、物业管理阶段。③提出了基于房地产项目全过程的风险因素指标体系。④运用层次分析法和德尔菲专家评判法来确定风险指标的权重值。⑤运用模糊综合评价法来确定房地产项目的综合风险值。
　　 本项研究成果扩大了项目风险管理理论的应用范围，不仅可用于房地产开发企业进行项目风险的识别和评估，还可用于房地产项目利益相关方进行项目开发与经营的投资风险评价，对促进房地产行业持续健康发展具有参考价值和操作意义。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 研究背景及意义

1．2 研究内容与框架

1．3 研究特色及创新之处

2 房地产项目风险评估研究现状

2．1 国内外房地产项目风险评估研究综述

2．1．1 风险识别与评估研究现状

2．1．2 房地产项目风险管理研究现状

2．2 我国房地产概况和现存风险问题

2．2．1 我国房地产发展概况

2．2．2 我国房地产现存的风险问题

3 房地产项目全过程风险因素识别

3．1 房地产项目全过程及其特点

3．1．1 房地产项目全过程及阶段划分

3．1．2 房地产项目全过程各阶段的特点

3．2 投资决策阶段的风险因素

3．2．1 开发环境风险

3．2．2 市场定位风险

3．2．3 开发时机风险

3．2．4 项目可行性研究风险

3．3 施工准备阶段的风险因素

3．3．1 置地拆迁风险

3．3．2 手续办理风险

3．3．3 资金筹集风险

3．3．4 勘察设计风险

3．3．5 招标与合同风险

3．3．6 项目定位风险

3．4 项目建设阶段的风险因素

3．4．1 建设工期风险

3．4．2 建设质量风险

3．4．3 建设成本风险

3．4．4 建设技术风险

3．4．5 建设安全风险

3．4．6 自然灾害风险

3．5 项目推广和租售阶段的风险因素

3．5．1 推广媒介风险

3．5．2 推广内容风险

3．5．3 推广进度风险

3．5．4 租售时机风险

3．5．5 租售价格和渠道风险

3．5．6 销售合同风险

3．6 物业管理阶段的风险因素

3．6．1 物管介入时机风险

3．6．2 物业公司选择风险

3．6．3 物业管理收费风险

4 房地产项目全过程风险评估体系构建

4．1 风险评估指标体系的设计思路

4．1．1 指标体系的设计思路

4．1．2 指标体系的设计原则

4．2 全过程风险评估指标体系的建立

4．2．1 项目各阶段风险指标分析

4．2．2 项目全过程风险指标体系

4．3 全过程风险评估的模糊层次综合评价方法

4．3．1 层次分析法确定指标权重

4．3．2 模糊综合评价法确定综合风险值

4．4 房地产项目风险评估体系的应用步骤

4．4．1 设置项目风险评价指标体系

4．4．2 确定项目风险因素权重集

4．4．3 计算项目风险的组合权重

4．4．4 确定风险因素的评语集合

4．4．5 确定风险因素的隶属度向量

4．4．6 实施项目全过程风险模糊综合评价

5 房地产项目全过程风险评估实证研究

5．1 祝福红城项目概况

5．1．1 项目基本信息

5．1．2 项目配套信息

5．1．3 公共交通信息

5．1．4 项目销售信息

5．2 祝福红城项目一期工程全过程风险识别与评估

5．2．1 项目开发环境分析

5．2．2 项目开发方案投资估算

5．2．3 项目的风险识别与分析

5．2．4 项目风险评估指标体系构建

5．2．5 项目风险指标权重计算

5．2．6 项目综合风险评价

5．3 评估结果分析及效果评价

6 结论与展望

参考文献

致谢

个人简历