郑州市商品住宅市场投机度测量及投机过热防范措施研究

摘要

郑州市商品住宅市场投机过热，会影响到居民正常需求的满足和商品住宅市场的健康发展。①郑州市商品住宅市场发展迅速，商品住宅价格快速上涨，而居民的收入水平有限，房价收入比失衡，2017 年郑州市城镇居民人均可支配收入增长率为 8.5%，而商品住宅价格增涨率为 35.8%，远高于居民收入增长水平，同时政府的调控政策将一部分正常的居住需求也进行限制，居民的正常居住需求得不到满足.②经济转型期，其他产业发展不景气，郑州市商品住宅发展较快，产业间关系不均衡，市场畸形发展，影响整个市场的健康。 第一，梳理国内外关于投机度和投机行为研究的文献，找到正确的研究方法；第二，分析郑州市商品住宅投机行为形成的原因；第三，梳理郑州市商品住宅市场供给、需求和交易状况，得出商品住宅市场发展过热，市场中投机行为过多的推论；第四，用商品住宅投机度测量模型法计算郑州市商品住宅市场投机度为0.633，证明郑州市商品住宅市场投机度高；第五，分析投机度高的原因，并针对原因提出政策建议，减少郑州市商品住宅市场中的投机行为。 结论有以下四点：（1）用模型法计算郑州市商品住宅市场的投机度，计算结果为0.633，市场投机行为度高，市场发展过热；（2）商品住宅实际价格增长率、住房贷款利率是影响商品住宅价格的关键因素，尤其是价格增长率和利率水平对价格的上涨起到显著的作用；（3）郑州市商品住宅市场投机度高的原因包括投机者自身的原因和外界对投机者行为影响的原因；（4）依据影响郑州市商品住宅投机度的内部、外部因素分别提出两方面的防范投机过热措施：①内部措施分别包括引导投机者树立正确的财富观、投机者需要改变传统观念，树立新思想及投机者需提高投资能力；②外部措施分别包括政府部门需引导投机者进行合理投资，同时减少对房地产市场的直接干预、房地产开发企业需规范经营、金融机构加强对贷款者的资格审查及完善个人信用制度。

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