我国在建建筑物抵押制度研究

摘要

随着我国社会主义现代化建设的不断深入,市场经济高速发展,整个市场对资金的需求日益增强,在市场经济中起着重要作用的担保物权也随着不断发展和完善。其中,抵押权制度作为“担保王国”中一项举足轻重的制度,既能保障市场交易的安全,又能充分发挥物的使用价值和交换价值。
　　不动产抵押在担保中扮演着越来越重要的角色。房地产作为不动产的主要方式,更是最为常见的担保物。在此背景下,在建建筑物抵押则是对民法传统抵押制度的突破和创新,是对民法传统抵押制度的又一大发展,因其自身所具备的独特优势,能够较好实现物尽其用,满足房地产开发商投资建设所需资金的实际需求,因此在建建筑物抵押在社会实践中的应用也呈现出广泛化的趋势。然而由于我国房地产抵押发展还不完善,以及在建建筑物抵押本身所具有的特殊性及理论研究上存在不足等问题,在建建筑物抵押还存在着理论和实践中的一些不科学、不完善之处。如何较好的解决我国在建建筑物抵押中所存在的法律问题,完善我国在建建筑物抵押制度,仍是一个值得研究的命题。
　　研究我国在建建筑物抵押制度,首先要对在建建筑物及其法律性质进行界定,这也是解决在建建筑物抵押法律问题的基础和前提;其次,对在建建筑物抵押进行界定,并分析在建建筑物抵押与一般抵押的区别;最后,阐述在建建筑物抵押的必要性及可行性。
　　《物权法》第180条明确规定在建建筑物可以抵押,但在建建筑物抵押如何设立,在设立中如何认定抵押标的物的价值,各地做法不一。实践中,存在有少数房地产开发商利用在建建筑物抵押价值构成上的模糊不清,投入少,向债权人提供了在建建筑物抵押后,形成烂尾楼,从而影响了相关权利人的合法权益。从我国现有立法对在建建筑物抵押标的物价值认定的规定出发,找出其可能存在的问题,笔者也提出了自己的拙见:(1)加快完善我国在建建筑物抵押登记制度:明确在建建筑物抵押登记的性质,建立房地产统一登记制度,建立健全安全便捷的登记信息公开查询制度;(2)不断完善评估立法,加强评估监管:在《资产评估法》的立法过程中,应明确房地产价值评估的监管权,将权力集中,统一行使,以期更好实现对在建建筑物抵押标的物的价值认定。
　　关于在建建筑物抵押登记,尽管我国《物权法》第87条明确规定在建建筑物抵押权自登记时设立,国内很多学者仍主张在建建筑物抵押登记仅是预告登记,登记时并不当然产生在建建筑物抵押权,只有在建筑物完工以后抵押权才能成立。从《物权法》的角度而言,我国在立法上采取的是登记生效主义,即在建建筑物抵押权以登记为其生效要件,在建建筑物抵押权自登记时设立。我国现行法律尚没有对在建建筑物抵押登记作出统一的规定,只是分散地规定在抵押相关法规中,但在建建筑物抵押登记中仍存在有登记性质尚未定论、现行不动产抵押登记制度不能完全适用于在建建筑物抵押登记、缺乏统一的抵押登记部门、“抵押合同中记载”的抵押登记模式无法起到公示作用等问题,针对上述问题,笔者主要从三个方面对其提出了完善建议:(1)明确在建建筑物抵押登记性质:在建建筑物抵押登记的性质是本登记,而非预告登记;(2)建立房地产统一登记制度:从登记的效率出发,可以考虑将现行立法对在建建筑物抵押登记办法取消,收回房屋管理部门对其登记的职权,只在“土地使用权抵押登记”的基础上稍作调整,就成为一种新的在建建筑物抵押登记办法;(3)建立健全安全便捷的登记信息公开查询制度:包括全社会范围内的自然人和法人都可以申请查询登记资料,且申请人可查询的信息内容也不应再受限制,其可申请查询不动产登记的全部资料。
　　抵押权制度属于物权的范畴,物权制度本身的价值在于最大限度地发挥物的效用,在使其利用,而非使其所有。因此,为彰显物尽其用的效用,从理论和立法上均不排斥重复抵押和再抵押。由于房屋抵押登记机关和土地使用权抵押登记机关的不统一,实务中在建建筑物抵押权与预售商品房抵押权、建设用地使用权抵押权、建设工程价款优先受偿权、商品房预购人期待权的冲突时有发生。《物权法》关于不动产抵押权的设立采用登记生效主义,因此实务中不存在未经登记的不动产抵押权。在解决在建建筑物抵押权与相关权利发生冲突时,主要采用在同一建筑物上“设立数个抵押权之间的优先受偿顺序,其规则是按照登记的先后顺序确立抵押权的优先受偿顺序——登记在先者优先于登记在后者”。要切实领会《物权法》的精神,来解决在建建筑物抵押中存在的问题。

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引言

一、在建建筑物抵押

（一）在建建筑物

1.在建建筑物的界定

2.在建建筑物的法律性质

（二）在建建筑物抵押的基础理论

1.在建建筑物抵押的界定

2.在建建筑物抵押与一般抵押的区别

（三）在建建筑物抵押的必要性与可行性

1.在建建筑物抵押的必要性分析

2.在建建筑物抵押的可行性分析

二、我国在建建筑物抵押的设立

（一）在建建筑物抵押合同

1.在建建筑物抵押的当事人

2.在建建筑物抵押合同的内容

（二）在建建筑物抵押标的物的价值认定

1.在建建筑物抵押标的物的界定

2.我国关于在建建筑物抵押标的物价值认定的现有规定

3.在建建筑物抵押标的物价值认定中存在的问题

4.对在建建筑物抵押标的物价值认定的完善建议

三、我国在建建筑物抵押登记

（一）我国关于在建建筑物抵押登记的现有规定

（二）我国在建建筑物抵押登记中存在的问题

1.在建建筑物抵押登记的性质尚无定论

2.现行不动产抵押登记制度不能完全适用于在建建筑物抵押登记

3.缺乏统一的抵押登记部门

4.“抵押合同中记载”的抵押登记模式无法起到公示作用

（三）在建建筑物抵押登记的立法完善

1.明确在建建筑物抵押登记的性质

2.建立房地产统一登记制度

3.建立健全安全便捷的登记信息公开查询制度

四、我国在建建筑物抵押权实现中的权利冲突及解决

（一）在建建筑物抵押权与预售商品房抵押权的冲突及解决

1.预售商品房抵押在先，在建建筑物抵押在后

2.在建建筑物抵押在先，预售商品房抵押在后

（二）在建建筑物抵押权与建设用地使用权抵押权的冲突及解决

（三）在建建筑物抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突及解决

1.建设工程款优先受偿权的性质界定

2.在建建筑物抵押权与建设工程价款优先受偿权冲突时的解决

（四）在建建筑物抵押权与商品房预购人期待权的冲突及解决

1.在建建筑物抵押在先，预购商品房在后

2.预购商品房在先，在建建筑物抵押在后

结论

参考文献

致谢