房地产融资法律规制的反思与重构——以邯郸金世纪房地产公司为例

摘要

房地产行业对我国经济的发展起着巨大的拉动作用，在促进 GDP增长上的作用举足轻重。但是，由于房地产行业自身的特点——周期长、规模大、价值大等特点，使得资金成为房地产企业生存发展的关键。伴随房地产业对资金的巨大需求，各种融资方式应运而生，但有关房地产行业融资的相关法律法规不健全，成为房地产业健康发展制约。本文通过对邯郸金世纪房地产公司的融资行为的分析，着重探讨房地产融资过程中涉及的法律规定、法律规范和法律运行，提出健全现有房地产融资法律制度的目标和建议，用法律保驾护航，避免房地产融资市场呈现不规范行为，进而避免干扰市场规范的发展，提升融资主体的诚信度，保证房地产业的良性发展，保障民生问题科学发展。
　　本文从法律角度对金世纪房地产公司的融资方式进行总结分析，针对问题提出对策。首先，房地产开发企业在经营期间的严重违反市场规范的行为，针对其与购房者签订售后包租合同和回购条款，直接违反法律规定，要加强行政惩罚力度，并完善监管体系。此外，预售人利用给买受人办理产权过户手续的时间差，用自己已经获得的大产权证抵押贷款，侵犯购房者利益，因此，笔者认为可以将停建中的商品房的抵押权给予买受人，并加强对预售合同的实质性审查。其次，由于在房地产市场存在着多种重复抵押的现象，所以应该禁止将预售房屋的土地使用权向银行设立抵押贷款，并完善重复抵押有关的法律法规。最后，由于目前大部分房地产企业采取民间融资的方式融资，许多依法设立的非银行金融机构也参与其中，在因民间的高息而造成的资金链断裂现象纷纷出现后，发现我国缺乏专门的针对民间借贷的专门立法，同时民间借贷和非法吸收公众存款罪的界定不清，许多民间借贷演变为非法吸收公众存款，导致在司法实践中的审判结果不统一。因此要从整体上提高立法水平，使相关法律法规的制定和执行更加系统化，严格依法行事，同时注重法律教育和宣传活动，提高人民的监督意识。

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第1章 绪 论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2国内外研究综述

1.3研究的主要内容

1.4研究方法及创新点

1.4.1研究方法

1.4.2创新点

第2章 金世纪房地产公司及其融资状况

2.1金世纪房地产公司发展概况

2.2 金世纪房地产公司的融资状况分析

2.2.1公司初创阶段的融资方式

2.2.2发展阶段的融资方式

2.2.3 衰落时期的融资方式

第3章 金世纪房地产融资中的法律问题分析

3.1金世纪房地产开发企业严重违反房地产市场规范

3.1.1金世纪房地产公司与购房者签订的租赁合同和回购条款违法

3.1.2金世纪房地产公司利用大产权证抵押贷款侵犯购房者权益

3.2采用多种融资行为，使房地产投融资市场的法律秩序混乱

3.2.1涉及客户资金融资的相关规定漏洞较多

3.2.2多种重复抵押现象并存

3.3民间借贷的违法行为缺乏明确的界定

3.3.1法律法规对民间借贷与非法吸收公众存款的界定不清

3.3.2民间借贷演变为非法吸收公众存款

3.3.3依法成立的非银行机构违规开展相关融资活动

第4章 完善我国房地产融资中法律法规的建议

4.1从整体上提高立法水平

4.1.1明确目标并稳步推进

4.1.2使相关法律法规和政策更加系统化

4.1.3填补客户资金融资法律法规的漏洞

4.2针对具体法律问题的建议

4.2.1完善商品房预售合同登记备案相关法律规定

4.2.2将虚拟的抵押权注入预购人预购的商品房中

4.2.3禁止将预售房屋的土地使用权向银行设立抵押贷款

4.2.4完善重复抵押有关的法律法规和政策

4.3加强行政惩罚力度并完善监管体系

4.3.1 严格依法行事

4.3.2加强对房地产企业融资活动的监管

4.3.3行政管理部门对预售合同应进行实质性审查

4.3.4增加第三方监管

结语

参考文献

致谢